El mercado inmobiliario en México ha virado hacia la región de El Bajío. Con el capital residencial ofreciendo retornos modestos (<5%), la inversión estratégica se centra en parques industriales, impulsada por la reconfiguración global de la cadena de suministro post-pandemia.
Querétaro destaca como el nodo logístico avanzado de América Latina. En 2025, es un entorno ideal para Family Offices e inversores institucionales: la demanda industrial excede la oferta, los contratos son en dólares y la plusvalía se acelera por la escasez de terrenos con infraestructura eléctrica.
La estrategia clave es la adquisición de activos productivos integrados a la cadena de suministro de Norteamérica. La inversión en bienes raíces industriales en el Bajío es un mecanismo robusto contra la inflación, superando a las opciones de renta fija tradicional.
El efecto Nearshoring en la plusvalía de Querétaro
Mucho se habla del nearshoring desde la perspectiva del empleo o la manufactura, pero para el dueño del activo, el impacto se mide en la apreciación del metro cuadrado. La llegada masiva de empresas asiáticas y europeas ha provocado que la absorción de espacios industriales en Querétaro supere, trimestre tras trimestre, a la nueva construcción.
Esta dinámica de oferta y demanda tiene un efecto directo en el precio metro cuadrado en las naves industriales en renta en Querétaro. Al haber tasas de vacancia históricamente bajas (en algunos corredores inferiores al 2%), los precios de salida de las nuevas naves rompen techos constantemente. Quien compró tierra o naves hace tres años, hoy ve una plusvalía de doble dígito no solo por el paso del tiempo, sino por la revalorización estratégica de la ubicación.
El valor real aquí reside en la infraestructura instalada. Un terreno en El Marqués o Colón con factibilidad eléctrica (KVAs) garantizada vale exponencialmente más que la tierra rústica adyacente. El inversionista inteligente no compra solo metros de terreno; compra capacidad energética y conectividad que el inquilino internacional necesita desesperadamente para operar desde el día uno.
¿Por qué invertir en parques industriales y no en residencial?
Esta es la pregunta del millón para el inversor privado que busca diversificar. A menudo se compara la vivienda o se analiza la rentabilidad de locales comerciales como alternativas tradicionales, pero los números financieros cuentan una historia distinta cuando escalamos a niveles de inversión patrimonial. La balanza se inclina agresivamente hacia lo industrial para quienes buscan eficiencia en su portafolio.
El salto en el Cap Rate
La vivienda en zonas premium difícilmente ofrece un retorno anual neto superior al 4% o 5%. En contraste, el cap rate industrial México (específicamente en zonas consolidadas del Bajío) se mantiene en rangos atractivos del 7% al 9%. Estamos hablando de casi duplicar el flujo de efectivo anual por cada peso invertido, sin contar la plusvalía del inmueble.
La estabilidad de los Contratos Triple Neto (NNN)
Esta es la gran diferencia operativa. En un departamento, tú pagas el predial, el mantenimiento mayor y sufres el desgaste del inquilino. En una nave industrial bajo un contrato NNN (Triple Net Lease), el inquilino corporativo asume:
- El mantenimiento de la propiedad.
- Los impuestos (Predial).
- Los seguros.
Tu renta es neta. Además, los contratos industriales no son de 12 meses; se firman por 5, 7 o 10 años, a menudo indexados a la inflación de EE.UU. (si son en dólares). Esto convierte a la nave industrial en un bono corporativo con garantía inmobiliaria, eliminando la volatilidad y los dolores de cabeza de la micro-gestión residencial.
Zonas con mayor proyección de crecimiento 2025-2030
El Bajío es extenso, pero la rentabilidad no se distribuye de manera uniforme. Identificar los micro-mercados correctos es la diferencia entre una buena inversión y una extraordinaria. Para validar tu adquisición, piensa primero como inquilino: conoce las mejores zonas para rentar naves industriales en el Bajío y alinea tu capital con los corredores de mayor absorción.
Para el ciclo 2025-2030, el crecimiento se está desplazando por la saturación de los corredores tradicionales. El inversionista visionario no compra donde el precio ya tocó techo, sino donde la mancha urbana e industrial está por detonar. Si bien corredores como el Aeropuerto ya están consolidados (y con precios altos), existen ventanas de oportunidad claras hacia el sur y oriente de la zona metropolitana.
El corredor hacia San Juan del Río
La saturación de Querétaro capital está empujando el desarrollo hacia San Juan del Río y Pedro Escobedo. Aquí, el costo de entrada de la tierra es menor, lo que permite un margen de apreciación mucho más agresivo en los próximos 5 años. Invertir aquí es una apuesta a la plusvalía futura derivada de la expansión natural del corredor NAFTA (Carretera 57).
Micro-parques industriales (última milla en Bajío)
Existe una demanda desatendida de espacios pequeños (500 a 1,000 m²) para logística de última milla y proveedores de servicios. Desarrollar o adquirir unidades en micro-parques permite diversificar el riesgo: en lugar de depender de un solo gran inquilino, tienes un "condominio" de empresas medianas.
La rentabilidad por metro cuadrado en estos formatos suele ser más alta que en las grandes naves logísticas ("Big Box"), y la demanda local es inelástica: siempre habrá necesidad de almacenamiento cerca de la ciudad.
Modelos de inversión: Compra directa vs. FIBRAS
Para participar en este mercado, existen dos rutas: el mercado de valores o la economía real.
Las FIBRAS (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) permiten invertir con montos bajos y ofrecen liquidez inmediata. Son excelentes para quien empieza. Sin embargo, al comprar un título de FIBRA, tu capital se diluye en un portafolio gigantesco donde no tienes control de decisión.
La compra directa de una nave o un portafolio de naves industriales ofrece ventajas que los instrumentos bursátiles no pueden replicar:
- Apalancamiento bancario: Puedes financiar la adquisición con tasas empresariales, usando el propio flujo de rentas para pagar la hipoteca.
- Control de salida: Tú decides cuándo vender para realizar la ganancia de capital.
- Beneficios fiscales: La depreciación de la construcción y la deducción de intereses juegan a tu favor en la estrategia fiscal.
Para Family Offices y capital privado, la propiedad directa (o la coinversión en proyectos privados) sigue siendo el vehículo preferido para la preservación de riqueza generacional.
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