Plusvalía es el concepto que se utiliza para referirse al incremento del valor de un bien a lo largo del tiempo. Por ejemplo, muchos inversores construyeron inmuebles comerciales en ubicaciones que hace años estaban, en apariencia, muy lejos de servicios básicos, viviendas y zonas comerciales, pero hoy en día tienen una ubicación privilegiada y la plusvalía de esos inmuebles comerciales creció en gran medida únicamente por la ubicación.
Cualquier tipo de bien inmueble puede experimentar plusvalía, pero no todos la generan igual. En este artículo nos centraremos en la plusvalía de los inmuebles comerciales y los factores que la definen.
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
Para el sector inmobiliario, la plusvalía es el incremento en el valor de un inmueble por causas ajenas a él. Se diferencia del valor de mercado porque éste se determina por profesionales a través de una valuación, y también del valor catastral que es el que otorga el catastro.
La plusvalía inmobiliaria en propiedades comerciales es un concepto muy relevante para realizar inversiones de calidad, donde la rentabilidad sea positiva después de estimar la posible demanda, desarrollo de la zona y todos aquellos factores que mejoran su precio de venta.
La plusvalía puede definirse como el beneficio que se obtiene por una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el valor final de su venta.
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria?
Obtener el valor inicial de la propiedad
La plusvalía inmobiliaria se calcula a partir del valor original de la propiedad y se consideran su antigüedad y condiciones actuales. La llegada de nuevos servicios, el desarrollo urbano y otros factores externos pueden elevar el valor de los inmuebles de la zona, pero, en ciertos casos puede haber una minusvalía debido al mal estado de la propiedad.
Lo mejor es que la valúe un experto del sector inmobiliario.
Calcular los costos de remodelación y mejoras
¿Hiciste mejoras en tu propiedad? Estos también suman a la hora de la venta. Si hoy tus oficinas, locales o naves industriales están más equipadas que ayer, probablemente tengan plusvalía.
Determinar el valor actual del mercado
Las bienes raíces comerciales también son un mercado y se mueven en función de la oferta y la demanda. ¿Qué tan relevante es la zona donde está tu propiedad para las empresas del país? Lo mejor es que este valor tan variado lo escuches de un asesor experto.
Aplicar la fórmula de plusvalía
Veamos por pasos cómo aplicar la fórmula de la plusvalía:
- Determina el valor final y el valor inicial de la propiedad.
- Resta el valor inicial al valor final.
Ejemplo: 1,000,000 - 750,000 = 250,000. - Para calcular el porcentaje de plusvalía, divide la plusvalía total entre el valor inicial de tu propiedad y multiplica por 100.
Ejemplo: 250,000 / 750,000 = 33.3%
Cómo obtener plusvalía a través de la inversión de un inmueble
Compra en zonas de crecimiento
El potencial de desarrollo es un factor determinante para invertir en una propiedad, las mejores inversiones se hacen a partir de estudiar zonas con calidad para crecer más tu negocio.
Remodelación y mejoras
Todas las propiedades en bienes raíces de cualquier tipo se ven afectadas por las remodelaciones y mejoras que les hagan sus dueños, esto mejora su estado y,por lo tanto, su precio al venderla.
Compra de terrenos y desarrollos
Similar al primer punto, los terrenos y desarrollos suelen tener buena plusvalía debido a su potencial de desarrollo, desde la ubicación hasta la calidad del suelo y los servicios que pueden llegar, todo influye en este tipo de propiedades.
Los mejores métodos que los inversionistas usan para generar plusvalía
Te compartimos 3 estrategias que se suelen utilizan en el sector inmobiliario comercial para que una propiedad mejore sus posibilidades de tener plusvalía.
- Índice SHF: El Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) te permite identificar zonas con crecimiento sostenido en los precios, un indicador de un alto potencial de plusvalía.
- Proyectos de Infraestructura: La presencia de proyectos de infraestructura, como nuevas vías de comunicación, centros comerciales o desarrollos residenciales, también es un buen indicador del aumento de la plusvalía.
- Tasas de Interés: Las tasas de interés impactan directamente en la demanda inmobiliaria. Tasas bajas pueden indicar un buen momento para invertir, pues fomentan la compra de propiedades, lo que mejora la plusvalía en esas áreas.
¿Qué factores afectan la plusvalía de un inmueble?
Ubicación, infraestructura y servicios
Como ya hemos analizado, es muy importante que tu proyecto de inversión considere el contexto actual y futuro de la zona, entre esos elementos está la ubicación, que siempre será la misma y, por lo tanto, la más relevante a la hora de elegir dónde invertir.
La forma definitiva en que se define la plusvalía en bienes raíces es el lugar donde está la propiedad, elegir mal el lugar puede provocar que el valor del inmueble se estanque o incluso disminuya, esto ocurre sobre todo al desarrollarse en zonas periféricas y no céntricas.
La infraestructura y los servicios también son factores determinantes, ya que, por ejemplo, no es lo mismo contar con energía eléctrica desde el inicio que verse obligado a construir una planta porque el servicio no está disponible, esto se replica en cualquier otro servicio.
Los servicios públicos como hospitales y escuelas, y las amenidades como centros comerciales, deben de ser funcionales, aquellos en fase de planificación, ya que esto limita el potencial de revalorización.
Accesibilidad
Otro factor muy importante es la facilidad con la que puedes llegar al inmueble y con la que puedes ingresar a él. Este factor es decisivo sobre todo en naves industriales que tienen actividad logística constante con transportes de carga.
Desarrollo urbano y proyectos futuros
En cualquier país se pueden consultar proyectos de desarrollo, este conocimiento es importante para invertir porque es determinante para ubicar zonas con más potencial y, por lo tanto, con mayor plusvalía.
Demanda
Si existe más demanda en una zona, es importante analizar los factores que determinan ese flujo y determinar si encajan con tu inmueble. La demanda no siempre es un factor que garantice una inversión, pero si puede ser un indicador que te permita tomar una mejor decisión.
Seguridad
Un factor que suele ser olvidado y que muchas veces es muy difícil de atacar es la seguridad. En un país como México y en la región de LATAM, la seguridad es importante para que las empresas decidan qué espacio comercial adquirir, por lo que lo ideal es contar con este tipo de servicios en la zona e informarse también del posible desarrollo que se tiene planificado y que suele caer en manos del Estado, no tanto de los inversionistas.
¿Qué tipo de inmuebles comerciales pueden experimentar plusvalía inmobiliaria?
- Terrenos: En el mercado inmobiliario, los terrenos pueden experimentar un incremento exponencial de su valor gracias al potencial de desarrollo urbano en la zona. Es indispensable obtener la superficie del terreno comercial.
- Locales y espacios comerciales: Los locales, oficinas, bodegas o cualquier espacio comercial mejoran su plusvalía gracias a su ubicación y actividad económica de la zona.
- Inmuebles comerciales en zonas turísticas: Las propiedades cerca de playas, atractivos naturales o en ciudades de gran flujo turístico suelen tener una plusvalía constante debido a que la demanda y flujo son continuos y definidos.
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Como puedes ver, los bienes raíces comerciales tienen una plusvalía variable pero con gran potencial, todo depende de la inteligencia a la hora de invertir. Es indudable que la información de calidad es la herramienta principal de los inversores más exitosos, y con las herramientas adecuadas tu también puedes garantizar más plusvalía en tus propiedades.
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