Querétaro se ha consolidado no solo como el corazón del Bajío, sino como el motor de la manufactura avanzada en México. Sede de un clúster aeroespacial y automotriz de clase mundial, la demanda de espacios industriales de alta especificación es constante y creciente.
Sin embargo, para un inversionista, el desafío es claro: no todos los parques industriales están creados iguales. La logística tiene unas necesidades, pero la manufactura requiere un nivel de infraestructura mucho más robusto.
Encontrar naves industriales en renta en Querétaro en parques industriales que ofrezca los servicios que tu empresa necesita es vital para el éxito. Spot2.mx escribió este artículo para ayudarte a analizar los 3 parques con la mejor infraestructura para manufactura.
¿Por qué Querétaro es un imán para la manufactura?
Antes de analizar los parques, entendamos por qué Querétaro se convirtió en este polo de atracción. El éxito del estado se basa en la "Triple hélice": una sinergia única entre gobierno, academia e industria privada.
- Talento calificado: Instituciones como la UNAQ (Universidad Aeronáutica en Querétaro) y un robusto sistema de universidades tecnológicas proveen un flujo constante de ingenieros y técnicos especializados.
- Efecto clúster: La presencia de gigantes como Bombardier, Safran, Airbus, Continental y Brose ha creado un ecosistema de proveedores (Tier 1, Tier 2, Tier 3) que se retroalimenta.
- Ubicación estratégica: Ubicado en la "Autopista del NAFTA" (Carretera 57), Querétaro tiene conectividad directa con la frontera de EE. UU. (Laredo) y con los principales puertos y mercados del país (CDMX, Guadalajara, Monterrey).
- Calidad de Vida: El estado ofrece una de las mejores calidades de vida del país, facilitando la atracción y retención de talento directivo y gerencial.
Esta combinación ha hecho que la demanda de espacios para manufactura, no solo logística, sea la más sofisticada del país.
La diferencia clave: Infraestructura para manufactura vs. Logística
Este es el punto más importante para un choice maker. Un Centro de Distribución (CEDIS) logístico prioriza la altura (para racks), un alto número de andenes (para cross-dock) y un patio de maniobras amplio.
Una planta de manufactura, en cambio, tiene necesidades mucho más intensivas en infraestructura:
- Energía eléctrica (potencia): Es el factor #1. La maquinaria pesada (CNC, inyección de plástico, hornos) requiere una alta demanda de energía. Un parque de manufactura serio debe tener una subestación eléctrica propia o acceso a media tensión con alta disponibilidad de KVAs (Kilovoltamperios).
- Gas natural: Esencial para procesos que requieren calor, como hornos, fundición o tratamientos térmicos. La disponibilidad de una línea de gas natural es un diferenciador absoluto.
- Agua y tratamiento (PTAR): La manufactura a menudo utiliza agua para procesos de enfriamiento o lavado. Un parque industrial premium no solo debe garantizar el abasto, sino contar con una Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) propia para manejar las descargas industriales.
- Resistencia de pisos: Más allá del estándar de 5-6 toneladas/m² para racks, la maquinaria pesada puede requerir pisos con especificaciones superiores de vibración y resistencia puntual.
Los parques que analizamos a continuación destacan en estas áreas críticas.
Análisis: Los 3 parques industriales top para manufactura en Querétaro
Si bien existen docenas de parques, estos tres han demostrado ser pilares para la instalación de operaciones de manufactura de clase mundial.
1. Parque industrial Querétaro (PIQ)
- Ubicación: Sobre la Carretera 57 (Querétaro - San Luis Potosí), al norte de la ciudad. Es uno de los parques más grandes y consolidados de América Latina.
- ¿Por qué destaca para manufactura?: El PIQ es, en sí mismo, una ciudad industrial. Su principal fortaleza es su infraestructura eléctrica de alta tensión. Cuenta con su propia subestación de 150 MVA, lo que le permite garantizar potencias que otros parques no pueden.
- Infraestructura clave:
- Energía: Subestación eléctrica propia con capacidad de 150 MVA. Distribución interna en media tensión (34.5 KV).
- Agua: Pozos propios que garantizan el abasto y una PTAR interna con capacidad de 100 litros por segundo.
- Gas natural: Disponibilidad de línea de gas natural en todo el parque.
- Servicios: Terminal interna de transporte público, estación de bomberos, seguridad y clúster médico.
- Perfil de empresas: Es el hogar de gigantes automotrices y aeroespaciales (Tier 1 y Tier 2). Si tu operación es electro-intensiva, el PIQ es la opción más segura.
2. Parque industrial El Marqués
- Ubicación: Estratégicamente ubicado cerca del Aeropuerto Intercontinental de Querétaro (AIQ) y con fácil acceso a la Carretera 57 (México-Querétaro).
- ¿Por qué destaca para manufactura?: El Marqués combina perfectamente la logística (por su cercanía al aeropuerto) con la manufactura. Es un parque moderno, institucional y diseñado con especificaciones Clase A.
- Infraestructura clave:
- Energía: Acceso a líneas de media tensión de 34.5 KV. Su diseño moderno permite una distribución eficiente para nuevos proyectos.
- Agua: Cuenta con pozos de agua potable y una PTAR de alta eficiencia para el manejo de descargas.
- Gas natural: Red de distribución de gas natural disponible para los inquilinos.
- Conectividad: Su proximidad al AIQ es una ventaja inigualable para la manufactura de alto valor (como la aeroespacial) que requiere logística aérea.
- Perfil de empresas: Una mezcla de centros logísticos de e-commerce y empresas de manufactura ligera y media (automotriz, bienes de consumo).
3. Parque Industrial Bernardo Quintana
- Ubicación: Situado en el municipio de El Marqués, es otro de los parques más consolidados y con mayor tradición industrial del estado.
- ¿Por qué destaca para manufactura?: Este parque es un "todoterreno" de la manufactura. Es reconocido por su robusta infraestructura de servicios y su capacidad para albergar una gran diversidad de industrias, desde la metalmecánica hasta la alimentaria.
- Infraestructura clave:
- Energía: Suministro en media tensión confiable para procesos industriales.
- Agua y PTAR: Uno de los parques con mejor manejo de agua, incluyendo una planta de tratamiento que cumple con normativas estrictas.
- Gas natural: Red de gas natural disponible en todo el parque.
- Diversidad: A diferencia de otros parques muy enfocados en un solo sector, aquí coexisten empresas de alimentos y bebidas, plásticos, metalmecánica y automotriz, probando la versatilidad de su infraestructura.
- Perfil de empresas: Ideal para empresas que buscan un ecosistema industrial maduro y probado, con todos los servicios "plug-and-play" listos para la manufactura.
El factor decisivo: Precios de renta de parques industriales
Hablemos de cuánto cuesta la renta de una nave industrial en estos corredores premium. Los precios de renta en parques industriales en Querétaro han visto un incremento sostenido debido al nearshoring, pero siguen siendo competitivos.
Aclaración: Los precios son dinámicos (Q4 2025) y se cotizan en USD por metro cuadrado ($/m²) al mes.
¿Qué define los precios de renta en parques industriales?
- Clase de la nave: Una nave de clase A (construcción reciente, <15 años, altura >10m, rociadores ESFR, aislamiento) tendrá un precio superior a una Clase B (más antigua, altura <9m, mangueras).
- Infraestructura: Una nave ya conectada a gas natural o con una subestación eléctrica instalada (no sólo la preparación) tendrá una renta mayor.
- Tamaño (m²): Los espacios más pequeños (multi-tenant o cross-docks de 1,000 a 5,000 m²) suelen tener un precio por m² ligeramente más alto que las grandes naves stand-alone (+15,000 m²).
- Ubicación: La proximidad al aeropuerto o a la Carretera 57 impacta el precio.
¡Recuerda el costo adicional: CAM (mantenimiento)!
Casi todas las rentas en parques institucionales son "Triple neto" (NNN). Esto significa que la renta base NO incluye el costo de mantenimiento del parque (CAM), el cual cubre seguridad 24/7, alumbrado público, jardinería de áreas comunes y administración.
Este CAM puede agregar entre $0.40 y $0.70 USD por m² a tu costo mensual. ¡Siempre pregunta por el costo total (Renta + CAM) al comparar opciones!
Tu próxima planta de manufactura empieza aquí
Elegir una nave para rentar en Querétaro en parques industriales para manufactura es una decisión de infraestructura. Los parques destacados como el Parque Industrial Querétaro (PIQ), El Marqués y Bernardo Quintana ofrecen la combinación más robusta del estado, cada uno con fortalezas en energía, agua y conectividad.
Los precios de renta en los diferentes parques industriales de Querétaro están definidos por la calidad (Clase A vs. B) y la robustez de esta infraestructura. Una renta base más alta en un parque de clase A a menudo se traduce en ahorros operativos y de seguridad a largo plazo.
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