Última milla crece en CDMX
“Encontrar propiedades estratégicas en la última milla, desde donde se puedan atender zonas urbanas de alta densidad de consumo, que cuenten con el tamaño, uso de suelo, y facilidad de accesos que buscamos, y a un valor que haga sentido para hacer la inversión, es un gran reto”, Mario Berlanga, CEO y Co-Founder de Proximity Parks.
El aumento de demanda de espacios logísticos crece en distintas regiones del país, llegó a representar poco más de 50% de las rentas acumuladas en el tercer trimestre del año. En especial el efecto en CDMX durante los últimos 5 años se puede observar en la absorción bruta de espacio acumuló 1.4 millones de m2, resultado del efecto del e-commerce.
Este escenario ha generado que los niveles de renta por m2 hayan alcanzado hasta $14.99 dólares mensuales, que la disponibilidad se mantenga baja, la demanda continúe y la expansión de nuevos proyectos sea evidente en el segmento inmobiliario logístico especializado en la última milla.
En este sentido, la plataforma Spot2.mx registra más de medio millón de m2 de arrendamientos industriales a nivel nacional, con precios de cierre superiores a los $11.00 USD/m2/mes, en especial destaca la participación de los corredores norte de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM).
Mientras que algunos estudios complementarios enfocados en la región ZMVM, en específico el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) donde prevalecen los espacios logísticos, indican que este movimiento abrió oportunidades para el surgimiento de nuevos corredores en el norte de la Ciudad, en específico el denominado AIFA-Zumpango y al oriente de la Ciudad de México.
Desde mediados de año, el escenario en el segmento logístico fue incentivado por una fuerte demanda de espacio a partir de las renovaciones y pre-arrendamientos. Así, catalogado como el hub logístico de la ciudad, el corredor CTT alcanzó en el primer trimestre del año una absorción de 198 mil m2.
Desde el inicio del año en curso, los corredores del CTT acumulaban un inventario de 8.56 millones de m2, de los 11.86 millones de espacio en la región, con una disponibilidad promedio de 0.1% y precios de arrendamiento promedio de $8.61 dólares por m2.
Operaciones como DHL Supply Chain en el proyecto T-Mex Park contiguo al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) son muestra del dinamismo que experimenta la región. En consecuencia, el corredor generó 75% de las nuevas edificaciones, debido a su posición geográfica y en especial a las regiones del país con que conecta.
“Alojamos en el área metropolitana de la zona conurbada grandes cadenas de logística, son la mitad de nuestro portafolio. Sin embargo, en la ciudad se han abierto otras alternativas para la última milla como el sótano de centros comerciales donde inquilinos como Amazon rentan espacios de minibodegas o lockers que operan como centros de distribución”, dice Gonzálo Robina, Director General Adjunto, Fibra Uno.
Fibra Uno ha sido uno de los principales actores del desarrollo de infraestructura logística en la ZMVM, de los 3 millones de m2 con que cuenta, la mitad del 50% es de espacio logístico donde aloja a cadenas de logística como FEDEX, DHL y Estafeta, entre otros.
Un reporte de Newmark México destaca que entre julio y septiembre la absorción bruta en el CTT llegó a 202 mil m2 y una absorción neta de 66 mil m2 al colocarle de nuevo en un terreno positivo.
El aumento en la demanda del sector de comercio electrónico y la necesidad de eficiencia en las cadenas de suministro han impulsado la demanda de operadores correspondientes al sector logístico.
CDMX recibe apuestas.
Los números generados en el área conurbada y la demanda de usuarios dan sentido al crecimiento de modelos de negocios como Proximity Parks, que en su plan de expansión enfocado en desarrollar parques industriales que eficienten las entregas en los centros de consumo, incorporando líneas de desarrollo orientadas en la reconversión de espacios.
“Los parques de última milla impactan positivamente a la ciudad y los consumidores reduciendo costos y tiempos de entrega, tráfico vehicular y emisiones al ambiente. Es un win-win-win para las ciudades y el medio ambiente, clientes y consumidores”, asegura Mario Berlanga, CEO y Co-Founder de Proximity Parks.
Esta firma ha logrado habilitar de 2017 a la fecha, más de 10 mil millones de pesos en activos bajo administración y un programa de inversión por 8 mil millones de pesos entre 2024 y 2028 enfocado en mercados urbanos.
La evolución del corredor CTT con 9.10 millones de m2 en inventario concentraba 76% de la actividad logística resultado de una inercia que sólo en 2024, al enfocar 47% de su portafolio al nicho, además de que el pipeline de construcción alcanzó 508 mil m2 en el primer trimestre de este año.
Otro aspecto determinante en la participación de jugadores institucionales es la demanda por este tipo de espacios. Con 30 años de actividad en el mercado industrial, David O´Donnell, CEO, O'DONNELL, contar con accesos a vialidades, infraestructura existente y flexibilidad para ampliar espacio, es fundamental para atender la alta demanda de las empresas.
“Para nosotros que estamos en el sector logístico de consumo en la última milla, es evidente contar con accesos a vialidades, infraestructura existente y flexibilidad para ampliar espacio para las empresas”, David O´Donnell, CEO, O´DONNELL.
Por ende, en su estrategia de crecimiento esta firma optó por concentrarse en el nicho, luego de haber acumulado en tres décadas, más de 1.4 millones de m2 desarrollados y adquiridos en Ciudad de México (CDMX), Monterrey y Querétaro, a partir de una inversión de 900 millones de dólares, estructurada bajo la emisión de Certificados de Capital de Desarrollo (CKD).
Con todo y la saturación de los inmuebles y la baja especialización en la distribución, la logística de la última milla en la Ciudad experimenta dinamismo en su actividad y ha detonado nuevos corredores.
Se estima que en los próximos 6 meses ingresen desarrollos industriales en corredores como Huehuetoca y Tepeji, que complementen el impulso de la zona oriente.
“Existe una transformación de inmuebles en la ciudad con giros comerciales y de servicios de un tamaño aceptable para transformarlos en un almacén que hagan cruce de andén y algo de patio para maniobras“, dice Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial & Logística en CBRE México.
El desafío para este mercado dentro de la ciudad es la existencia de oportunidades con accesos, las vialidades principales y precios accesibles. Por ello, analistas consideran que además de algunos casos de menor tamaño de reconversión, pudiera ser sustituido por el crecimiento de bodegas verticales.
