El nearshoring está reconfigurando el mercado industrial de México, y Monterrey encabeza la transformación. La llegada de cadenas de suministro más sofisticadas, la demanda de espacios institucionales y la expansión de operaciones de manufactura y logística han convertido a Nuevo León en el epicentro de nuevos desarrollos industriales.

En Spot2.mx analizamos 5 parques industriales en Monterrey listos para nearshoring, con énfasis en infraestructura, flujos operativos y en corredores clave como Escobedo, Apodaca y el Parque Tecnológico Monterrey. 

Si estás buscando rentar una nave industrial para manufactura, logística o última milla, esta guía te ayuda a elegir la mejor opción con criterio técnico y alineada con tu modelo operativo.


Antes de elegir un parque industrial en Monterrey hay que tomar en cuenta el marco operativo

Antes de entrar al detalle, es importante aclarar que para elegir una nave industrial dentro de cualquiera de los parques industriales disponibles no se trata de pensar solo en la ubicación. Hay que tomar en cuenta que es un sistema compuesto por alturas libres, andenes por metro cuadrado, patios de maniobra, capacidad instalada, sistemas contra incendio, conectividad a corredores logísticos y vacancia operativa.

El rendimiento real de tu operación depende de cómo estas variables reducen fricción logística, aceleran flujos de carga y descarga y permiten escalar con menor costo operativo.

En Monterrey, particularmente en Escobedo, Apodaca, Kalos y el Parque Tecnológico Monterrey, esta infraestructura es determinante para obtener una mejor rentabilidad. A continuación las características principales de cada zona para que elijas la que más te convenga.


1. Interpuerto Monterrey: Hub logístico con infraestructura para operación continua

Ubicación: Zona norte de Monterrey, con conexión directa a Monterrey–Laredo.

Interpuerto Monterrey funciona como un puerto interior, diseñado para empresas que requieren integración aduanal, almacenaje de alto volumen y flujo de tráileres de 53 pies.

Infraestructura clave:

  • Naves de 10,000 a 60,000 m²
  • Alturas: 12 a 15 m libres, compatibles con racking de 5 a 6 niveles
  • Andenes: 1 por cada 800–1,000 m²
  • Patios: 32 a 40 m
  • Sistemas contra incendio ESFR
  • Techumbre KR-18 y muros Tilt-Up

¿Por qué funciona para nearshoring?: La operación institucional y los patios amplios reducen tiempos de carga, ajustan rutas y permiten escalabilidad sin mover tu nodo logístico. Es un entorno típico para empresas de manufactura exportadora y operadores 3PL.


2. Parque Industrial Escobedo: Densidad industrial y flujos maduros

Ubicación: Corredor Escobedo, uno de los más buscados por su proximidad con la autopista Monterrey-Saltillo y con el Aeropuerto Internacional de Monterrey.

Escobedo concentra desarrollos modernos y una cadena de suministro robusta. El Parque Industrial Escobedo y los clusters colindantes ofrecen especificaciones clase A para operaciones con alta rotación.

Infraestructura clave:

  • Naves desde 4,000 a 30,000 m²
  • Alturas: 9 a 12 m
  • Rampas niveladoras, sellos de andén, cross-dock opcional
  • Patios: 30 a 38 m

¿Por qué funciona para nearshoring?: Escobedo ofrece una mezcla equilibrada entre disponibilidad inmediata, mano de obra, rutas logísticas hacia Nuevo León y Coahuila, y cercanía con manufactura ligera. Es ideal para empresas asiáticas recién instaladas, logística regional y operaciones de ensamble.


3. Parque Industrial Kalos Monterrey: Especialización técnica y demanda institucional

Ubicación: El Parque industrial Kalos destaca por su acceso inmediato a vías primarias de comunicación al ubicarse en Santa Catarina, además de preocuparse por la sustentabilidad y la eficiencia energética. 

Kalos opera con estándares institucionales, lo que significa que sus naves mantienen especificaciones homogéneas en altura, patios, andenes y sistemas contra incendio. 

Infraestructura clave:

  • Módulos desde 3,000 m²
  • Alturas: 11 a 13 m
  • Sistemas ESFR
  • Pisos de alta planicidad (FF/FL)
  • Techumbre KR-18 con aislamiento
  • Opción BTS (build-to-suit)

¿Por qué funciona para nearshoring?: Cuando tu operación requiere control térmico, precisión en maniobras, patios amplios y seguridad perimetral. Es una alternativa sólida para nearshoring con foco en manufactura y almacenamiento de valor medio-alto.


4. Parque Industrial La Silla Apodaca: infraestructura consolidada y ubicación estratégica

El Parque Industrial La Silla está situado en Apodaca, uno de los submercados industriales con mayor actividad en Nuevo León por sus naves cercanas al Aeropuerto Internacional de Monterrey y acceso rápido a la Carretera Miguel Alemán.

Desde su origen, está pensado para la manufactura ligera y logística regional, con infraestructura estable y administración profesional.

Infraestructura clave:

  • Naves desde 4,000 m²
  • Alturas libres entre 9 y 11 m
  • Andenes con rampas niveladoras y accesos a piso
  • Sistemas contra incendio estándar (hidrantes o rociadores básicos según módulo)
  • Patios de maniobra entre 30 y 35 m

¿Por qué funciona para nearshoring?: La silla es una opción sólida para operaciones que requieren tiempos de instalación cortos, costos competitivos y una ubicación que facilite la distribución regional. Se ha consolidado para manufactura ligera, ensamble y logística con flujos estables sin la prima de costos de desarrollos clase A.


5. Parque Tecnológico Monterrey: Innovación, academia e industria

El Parque de Investigación e Innovación Tecnológica (PIIT) es una de las ubicaciones que genera mayor interés por su concentración única de centros de investigación y universidades (incluyendo la UANL, el ITESM, la UDEM y centros CONACYT), lo que facilita la vinculación de talento científico y altamente especializado en negocios de alto valor agregado.

Este ecosistema opera con un perfil enfocado en el modelo de "Triple hélice" (Gobierno-Academia-Industria), que integra innovación, investigación aplicada y desarrollo tecnológico avanzado (con énfasis en Nanotecnología, Biotecnología, Mecatrónica y TICs).

Infraestructura clave:

  • Lotes de terreno urbanizados (no módulos estándar): para el diseño y construcción de Centros de I+D a medida.
  • Alturas: N/A (varía según el diseño de cada centro).
  • Servicios "World Class" a pie de lote: (fibra óptica, electricidad en media/alta tensión, gas natural) y seguridad integral.
  • Acceso directo al Aeropuerto Internacional de Monterrey y corredores logísticos.

¿Por qué funciona para nearshoring?: Ideal para centros de R&D (Investigación y Desarrollo), laboratorios de pruebas, centros de ingeniería avanzada y desarrollo de prototipos (como manufactura aditiva). Es un modelo que combina infraestructura de punta con acceso directo al ecosistema de innovación, alineado perfectamente con el "mindshoring" (nearshoring de alto valor intelectual).


Consideraciones finales para elegir el parque adecuado para nearshoring

La elección no se reduce a seleccionar un parque industrial por marca o ubicación, sino a evaluar cómo su infraestructura responde a tu flujo operativo, nivel de rotación y capacidad instalada. 

Recuerda la importancia de aprender la diferencia entre las naves industriales de clase A y B antes de tomar cualquier decisión. Los parques de Escobedo, Kalos, Apodaca y el Parque de Innovación Tecnológica Monterrey concentran especificaciones que reducen fricción logística y aceleran la puesta en operación.

Si tu empresa está evaluando Monterrey como hub estratégico, este análisis permite alinear altura, patios, andenes, seguridad y ubicación con tu modelo operativo.

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