La inversión extranjera vive uno de sus momentos más dinámicos en México. El nearshoring, la relocalización de manufactura y la expansión logística han detonado una demanda sin precedentes por naves industriales, corredores comerciales y espacios operativos estratégicos.
En este contexto, entender cómo invertir en bienes raíces comerciales en México no sólo requiere conocer el marco legal: Exige analizar datos, tendencias y dinámicas reales del mercado.
Esta guía ofrece una visión clara, práctica y alineada a la forma en que los inversionistas globales están tomando decisiones hoy.
Panorama actual de la inversión extranjera en México
La inversión extranjera se divide en dos formas: inversión indirecta e inversión directa. Sin embargo, en esta guía nos centramos en la inversión directa.
Los datos más recientes señalan que el flujo de inversión extranjera directa (IED) en México alcanzó niveles récord en 2024 y 2025. Esto consolidó al país como el nodo industrial más relevante de América del Norte después de Estados Unidos.
Según la Secretaría de Economía:
- En 2024 México captó 36,872 millones USD, impulsado por manufactura, transporte y logística
- En el primer trimestre de 2025 la IED llegó a 21,373 millones USD, un crecimiento del 5.4% anual
- Para el primer semestre de 2025, la IED acumulada ya sumaba 34,265 millones USD, alrededor de 10.2% más que el año anterior
¿Qué explican estas cifras?
El nearshoring está atrayendo a empresas automotrices, electrónicas, aeroespaciales y de e-commerce que requieren espacios industriales, centros logísticos y ubicaciones comerciales alrededor de los corredores productivos.
Y esto abre oportunidades para quienes desean invertir.
¿Qué es la Ley de Inversión Extranjera y por qué importa?
La Ley de Inversión Extranjera (LIE) regula cómo y en qué sectores pueden participar inversionistas extranjeros en México.
En bienes raíces comerciales e industriales:
- La participación es libre, sin límites accionarios
- Excepto cuando se trata de zonas restringidas (playas y franja fronteriza), donde se requiere fideicomiso
Esto significa que un inversionista internacional puede adquirir este tipo de propiedades siempre y cuando cumpla con la estructura corporativa adecuada:
- Naves industriales
- Terrenos
- Locales comerciales
- Oficinas
- Bodegas y centros logísticos
Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE): paso obligado
Si la inversión se realiza mediante una empresa mexicana con participación extranjera, es obligatorio registrarse en el RNIE.
Las obligaciones principales son:
- Registro inicial ante Secretaría de Economía
- Informes anuales o trimestrales, según monto invertido
- Actualizaciones por cambios en capital social o estructura corporativa
Este proceso es estándar para inversionistas internacionales que adquieren activos industriales a través de sociedades mexicanas.
Tipos de inversión extranjera aplicables al mercado inmobiliario
1. Inversión directa
Participación accionaria para operar, construir o administrar activos industriales o comerciales.
2. Adquisición de activos
Compra directa de naves, locales, terrenos o edificios para renta o uso operativo propio.
3. Fideicomisos inmobiliarios
Obligatorio únicamente en zonas restringidas.
4. Joint ventures
Asociaciones entre inversionistas extranjeros y desarrolladores locales.
¿Por qué México es tan atractivo para la inversión inmobiliaria comercial e industrial?
Porque combina factores clave:
- Proximidad estratégica con EE.UU. y Canadá.
- T-MEC como marco de estabilidad comercial.
- Mano de obra especializada y competitiva.
- Incentivos estatales para manufactura avanzada.
- Crecimiento acelerado de corredores logísticos e industriales.
El resultado: México es hoy uno de los destinos favoritos para inversiones industriales de largo plazo y en algunos casos, puede dar origen a grandes negocios con una inversión menor.
Sector industrial: la fuerza dominante del mercado
Las ciudades industriales más relevantes —Monterrey, Saltillo, Tijuana, Ciudad Juárez, Querétaro— registran vacancias históricamente bajas de 1% a 3%, según CBRE, JLL y Newmark.
Esto implica:
- Alta competencia por espacios bien ubicados
- Incrementos sostenidos en precios de renta
- Ciclos de absorción muy rápidos
- demanda intensa por terrenos industriales
¿Cómo impacta esto al mercado comercial?
Donde crece la industria, crece automáticamente la demanda por:
- Locales comerciales
- Servicios de retail y food service
- Bodegas ligeras
- Oficinas operativas
Por eso muchos inversionistas extranjeros diversifican: adquieren activos industriales y comerciales para capturar la expansión completa del corredor.
Aspectos a evaluar antes de hacer una inversión extranjera en bienes raíces
1. Dinámica del corredor
El corredor determina el desempeño del activo. En zonas industriales y comerciales, la dinámica puede variar con rapidez debido a proyectos logísticos, llegada de nuevas empresas o saturación del mercado. Evalúa:
- Vacancia actual: Niveles bajos (1–5%) indican alta demanda y ciclos de renta rápidos.
- Absorción neta: Mide qué tan rápido se ocupan los inmuebles; un indicador clave para prever el retorno.
- Precio por m²: Compara historial de incrementos y estabilidad del corredor.
- Pipeline de nuevos proyectos: Un exceso de oferta futura puede presionar a la baja las rentas.
- Movilidad laboral y accesibilidad: Zonas con mano de obra cercana y conectividad estable tienden a mantener demanda
En corredores industriales mexicanos, la demanda suele superar la oferta, lo que impulsa rentas y reduce riesgos.
2. Infraestructura crítica
Para un inversionista extranjero, la infraestructura no es un dato accesorio: es un factor que define si un inmueble será competitivo durante los próximos 5 a 10 años. Considera:
- Capacidad eléctrica disponible: Indispensable para manufactura avanzada, logística y almacenamiento
- Vías de acceso y carreteras primarias: Conectividad directa con Estados Unidos, puertos o nodos logísticos
- Cercanía a aduanas, puertos y aeropuertos: Reduce costos operativos y favorece la llegada de inquilinos globales
- Proximidad a proveedores clave: Sectores automotriz, electrónico o aeroespacial dependen de ecosistemas cercanos
- Infraestructura hídrica y servicios públicos: Factores que algunas ciudades están comenzando a restringir
Una nave en un corredor sin infraestructura suficiente pierde valor rápidamente, incluso si el precio de entrada parece atractivo.
3. Perfil del inquilino
El rendimiento de un activo comercial o industrial depende directamente de quién lo ocupa. Los inquilinos consolidados no solo pagan mejor, sino que permanecen más tiempo. Evalúa:
- Solidez financiera: Las empresas globales o AAA reducen el riesgo de impago
- Estabilidad del giro: Sectores en expansión—como logística, alimentos, electrónica o manufactura especializada—son más confiables
- Duración del contrato: Contratos de 5–10 años, típicos en industria, estabilizan retornos
- Dependencia de la ubicación: Giros que requieren operaciones específicas (cercanía a autopistas, cruces fronterizos, zonas de producción) valoran más el inmueble
Un activo con un buen inquilino vale más, incluso si la construcción es similar a otra propiedad en la zona.
4. Cumplimiento regulatorio
El marco legal mexicano permite inversión extranjera sin restricciones en la mayoría de los inmuebles comerciales e industriales, pero el riesgo real está en lo municipal, no en la ley federal. Analiza:
- Uso de suelo permitido: Determina si el inmueble puede operar legalmente en el giro deseado
- Permisos municipales: Licencias, impacto vial, autorizaciones ambientales y requisitos de obra
- Normatividad fiscal del municipio o estado: Algunos corredores tienen incentivos, otros presentan cargas adicionales
- Límites territoriales o zonas restringidas: Especialmente relevantes para propiedades en litoral o frontera
- Requisitos del RNIE si compras mediante sociedad mexicana: Obligatorio para inversión extranjera
Un inmueble con permisos incompletos puede generar multas, clausuras o pérdida de inquilinos… Y riesgo en tu inversión.
5. Potencial de plusvalía
Los inversionistas extranjeros suelen entrar al mercado mexicano por dos motivos: rendimiento por renta y plusvalía. El potencial de crecimiento depende de la evolución del corredor. Considera:
- Corredores donde la demanda supera a la oferta: Típicos en el norte del país y el Bajío
- Proyectos de infraestructura próximos: Carreteras, parques industriales, ampliación de aduanas, interconexión logística
- Llegada de empresas ancla: Automotrices, de tecnología o aeroespaciales
- Historial de incrementos en precio por m²: Si ha crecido de forma sostenida durante los últimos años
- Planes urbanos y de desarrollo estatal: Algunos estados impulsan zonas industriales, otros las restringen
Un inmueble puede no ofrecer una renta espectacular hoy, pero convertirse en uno de los activos más valiosos del corredor en 3–5 años.
Ejemplo: cómo invierte un extranjero en una nave industrial en México
Esta sería la serie de pasos que una persona tendría que seguir para comprar una nave industrial u otro bien de esa categoría:
- Constituye una sociedad mexicana
- Se registra ante el RNIE
- Analiza ciudades estratégicas impulsadas por nearshoring
- Utiliza plataformas como Spot2.mx para comparar inmuebles
- Realiza due diligence legal, técnico y fiscal
- Negocia el arrendamiento con una empresa internacional
- Formaliza la adquisición y administra el activo como inversión a largo plazo
Invierte en propiedades comerciales de forma segura con Spot2.mx
La inversión extranjera en bienes raíces comerciales e industriales en México está en un momento histórico. Con cifras récord de IED y un ecosistema industrial en expansión, el país ofrece oportunidades sólidas, claras y sostenidas.
Los inversionistas que comprenden el marco legal, analizan dinámicas de mercado y usan herramientas confiables toman mejores decisiones y aseguran retornos más estables, crecimiento y mejor calidad en sus procesos.
¿Quieres explorar propiedades industriales y comerciales listas para inversión? Entra a Spot2.mx y descubre miles de espacios verificados con información actualizada que te ayudará a encontrar tu propiedad ideal. Más fácil, más rápido y más seguro.
