Invertir en bienes raíces comerciales es una de las mejores oportunidades para crear un patrimonio y generar ingresos pasivos estables. Invertir en bienes inmuebles comerciales es clave para el inversor que busca no solo generar flujos de efectivo constantes, sino también diversificar su cartera con propiedades de alto potencial.

Sin embargo, para tener éxito en tu inversión en real estate, es fundamental ir más allá y tomar decisiones basadas en datos y conocimiento. Si tu objetivo es entender cómo invertir en bienes raíces, esta guía es tu punto de partida. 

Spot2 ha generado un mapa de ruta con claves y un proceso claro para que puedas hacer tus primeras inversiones en el mercado de bienes raíces comerciales con el respaldo de una plataforma inmobiliaria experta en México.

Primero, ¿Qué son los bienes raíces comerciales?

El término bienes raíces se asocia a menudo a propiedades residenciales, como casas y edificios, pero en el mercado inmobiliario también existen las oportunidades para inversionistas, como es el caso de los edificios de oficinas en alquiler que pueden incluir también algún local comercial.

Las bienes raíces comerciales son más una estrategia de inversión. Se trata de propiedades que buscan generar ingresos, normalmente a través del alquiler por negocios, marcas y empresas. Por ejemplo, en el mercado pueden ser las oficinas en renta o las naves industriales en venta. 

La diferencia principal es que cuando hablamos de una inversión inmobiliaria comercial, nos referimos a adquirir una propiedad no para uso personal, sino con el objetivo de generar ingresos y ampliar nuestra cartera, ya sea a través de la renta (ingresos pasivos) o de su venta

7 tips para invertir en bienes raíces

Tener un plan que respalde tus decisiones es la clave del éxito. Aquí te dejamos 7 consejos prácticos para aprovechar tu inversión al máximo al tomar cualquier decisión.

Define tu presupuesto y objetivos de inversión comercial

Antes de realizar cualquier inversión, pregúntate: “¿Cuál es mi estrategia de inversión y mi capacidad de apalancamiento?”, “¿Necesito financiamiento para cerrar el trato?”, “¿Mi objetivo es la generación de flujo de efectivo (alquiler), la venta o una combinación de ambas?”. Tener un objetivo de inversión claro es el primer filtro para identificar oportunidades alineadas a tu presupuesto.

Investiga la zona antes de comprar

La ubicación lo es todo para inversionistas de bienes raíces e inmobiliarias. Analiza el potencial de crecimiento de la zona, en el plan de desarrollo urbano, el flujo peatonal y vehicular, y el perfil demográfico. 

Es crucial apoyarte en plataformas como Spot2 que se diferencia de la competencia, al usar big data e IA para ofrecerte información sobre los riesgos y beneficios para aprovechar el valor de las inversiones de bienes raíces en propiedades en el mercado.

Evalúa la rentabilidad del inmueble comercial

No te enamores de la propiedad, enamórate de su valor. Calcula el rendimiento potencial de tus opciones utilizando métricas como el CAP Rate (ingreso operativo neto/valor de la propiedad) para conocer los beneficios de tu inversión.

Considera también el potencial de valor a través de mejoras sostenibles y por una inversión inicial única (paneles solares, sistemas de ahorro de agua) que pueden ayudarte a obtener inquilinos de mayor calidad y reducir otros costos operativos relacionados a corto plazo.

Lee más sobre proyectos inmobiliarios sustentables aquí.

Revisa el uso de suelo comercial y situación legal

Este es un paso no negociable para inversionistas. Verifica que el inmueble tenga (o pueda obtener) el uso de suelo comercial permitido para el sector inmobiliario que planeas o que tu inquilino potencial requiere. Además, asegúrate de que esté libre de gravámenes, adeudos y cualquier problema legal que pueda complicar la compra o renta.

Compara precios y propiedades similares

Antes de hacer una oferta inicial, investiga el precio de venta y renta de propiedades con características parecidas en el mercado y zona. Esto te dará una ventaja contra otros posibles inversionistas y puede que no debas pagar de más.

Considera gastos adicionales

El precio de compra es solo el principio. Debes presupuestar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), gastos notariales, de registro, el costo del avalúo comercial y un fondo para posibles remodelaciones o imprevistos entre otros gastos. Recuerda que se pueden solicitar préstamos y financiamiento para negocios.

Ten paciencia y visión a largo plazo

No esperes obtener resultados inmediatos, las inversiones en bienes raíces no son cómo para hacerse rico de la noche a la mañana. Lo que nadie te dice es que son una maratón, no un sprint. El verdadero potencial de ingresos se nota con el tiempo a través de la estrategia y el pago constante de la renta para recibir ingresos pasivos.

Ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces comerciales

Como toda inversión, el sector inmobiliario comercial tiene dos caras. Conocerlas te permitirá gestionar tus expectativas y mitigar riesgos.

Ventajas de invertir en bienes raíces comerciales

Generación de flujos de efectivo constantes

Los contratos de arrendamiento comercial y sus inquilinos suelen ser muy estables y buscar propiedades a largo plazo (de 3 a 10 años), ideal para inversionistas. Lo que proporciona un flujo de efectivo mucho más predecible y seguro que el alquiler residencial.

Plusvalía a largo plazo

Las propiedades comerciales bien ubicadas pueden obtener un valor cada vez mayor con el tiempo en el sector inmobiliario, no solo por la inflación, sino por el desarrollo de la zona, la mejora de infraestructura y la demanda creciente.

Diversificación y seguridad

Invertir en propiedades puede añadir a tu cartera como inversionista un gran plus. Ayuda a reducir la volatilidad, ya que el mercado inmobiliario tiene una baja correlación con los mercados financieros tradicionales como puede ser la bolsa.

Desventajas de invertir en bienes raíces comerciales

Baja liquidez

A diferencia de una acción, una propiedad no puede venderse o rentarse de la noche a la mañana. El proceso de convertir la propiedad en efectivo puede extenderse por meses, por lo que no es apto para inversionistas que requieran un retorno de inversión inmediato.

Alta inversión inicial

El pago para adquirir propiedades (locales, oficinas o naves) es considerablemente mayor que en otras inversiones. Por lo que el financiamiento o préstamos no son raros en el sector inmobiliario. Este pago incluye el precio de compra, impuestos, gastos notariales y posibles gastos de capital (Capex) que se cobran para adecuar una propiedad.

Gestión de la tasa de ocupación

El riesgo de vacancia de una propiedad o de morosidad en el pago de la renta es una variable que se debe considerar por los inversionistas, pues puede impactar de forma directa sobre los flujos de efectivo proyectados.

Cómo invertir en bienes raíces comerciales en 6 pasos

Ahora que conoces los tips antes de invertir, aquí tienes el paso a paso para responder a la pregunta: ¿Cómo invertir en bienes raíces en México?

1. Evalúa tu capacidad de inversión y acceso a financiamiento

Determina tu capital inicial y explora tus opciones de financiamiento. Para inmuebles comerciales, puedes acudir a la banca tradicional en busca de un crédito PyME o explorar alternativas como las SOFOMes, que a menudo ofrecen esquemas de financiamiento más flexibles.

2. Define tu estrategia: renta, plusvalía o uso propio

Los inversionistas deben tomar una decisión clara sobre su propiedad: ¿Comprar para rentar y generar un ingreso mensual? ¿Adquirir una propiedad esperando que su valor se dispare para venderla después? ¿O puede que busques un espacio para tu propio negocio, convirtiendo un gasto (renta) en una inversión?

3. Investiga el mercado comercial y zonas con alta demanda

Usa portales inmobiliarios para inversionistas como Spot2 para identificar qué tipo de propiedades (locales, oficinas, bodegas) y qué zonas tienen una mayor demanda. Analiza tendencias como el crecimiento del e-commerce, que puede impulsar la necesidad de bodegas y locales para logística de última milla.

4. Elige el tipo de inmueble comercial más adecuado para tus objetivos

Tu elección debe alinearse con tus objetivos y presupuesto.

  • Locales comerciales: Ideales para generar rentas estables, ubicados en zonas con alto tráfico
  • Oficinas: Orientadas a inquilinos corporativos que buscan contratos de arrendamiento a largo plazo en corredores de negocios
  • Naves industriales y bodegas: Un sector en plena expansión, impulsado por el nearshoring y el e-commerce. Son una excelente opción para inversores que buscan rentabilidad a largo plazo
  • Terrenos: Para un inversor con visión a futuro, que busca desarrollar un proyecto desde cero o venderlo cuando la plusvalía haya aumentado significativamente

5. Realiza un avalúo comercial y verifica la viabilidad legal y técnica

Una vez que te decides por una propiedad, se inicia el proceso de due diligence. Esto incluye el dictamen de valor comercial por un perito, el estudio de títulos por un abogado para validar la situación legal, y una inspección técnica para evaluar las condiciones estructurales del inmueble.

6. Cierra la compra e implementa un plan de gestión o arrendamiento

Con todo en regla, procede a la firma de escrituras ante notario público. Inmediatamente después, activa tu plan: si es para rentar, comienza la promoción para encontrar al inquilino ideal. Si es para remodelar, inicia el proyecto. 

La gestión activa es clave para maximizar tu retorno.

Empieza hoy tu inversión inmobiliaria con Spot2

Invertir en bienes raíces comerciales puede parecer complejo, pero es más accesible de lo que crees cuando cuentas con las herramientas y el acompañamiento adecuado. En un mercado cada vez más competido, la información y la visibilidad Spot2 es tu mejor aliado.

Ya sea que estés buscando invertir en propiedades comerciales, publicar o rentar espacios comerciales, nuestra tecnología y enfoque te ayudarán a tomar decisiones más inteligentes y rentables. 

Spot2, encuentra tu propiedad ideal. Más fácil, más rápido, más seguro.