En el mercado inmobiliario competitivo del país, los inversores (tanto individuales como empresas) se enfrentan a la evaluación de diferentes tipos de opciones para invertir. Desde la creciente demanda de oficinas en el centro de la Ciudad de México, hasta la renta de naves industriales en corredores industriales, es esencial entender qué es un proyecto de inversión comercial y cuando es una buena idea iniciar uno.

Un proyecto bien estructurado permite evaluar de una forma más efectiva la gestión óptima de recursos, además de la rentabilidad en el largo plazo. Este artículo es una guía que te enseñará qué es un proyecto de inversión, cuáles son los tipos de inversión que existen, métodos según el proyecto, cómo invertir en bienes raíces comerciales, sus objetivos y cómo se evalúa, adaptado al mercado inmobiliario comercial mexicano.


¿Qué es un proyecto de inversión?

Un proyecto de inversión es un plan de negocio con la necesidad de evaluar, asignar capital, además de recursos para su ejecución. La intención de este plan es generar beneficios e ingresos económicos futuros, lo que implica que el inversor no tendrá beneficios inmediatos por iniciar uno de estos proyectos hasta un largo plazo. Es un proceso que se puede comparar con la evaluación y análisis de una empresa o un negocio.

Este tipo de inversión tiene una naturaleza temporal y un objetivo definido, como iniciar una nueva empresa, expandir operaciones o adquirir una propiedad con potencial de plusvalía, entre otras. En el sector inmobiliario, la inversión es una herramienta más para obtener activos económicos como pueden ser un local comercial o una nave industrial, que se pueden rentar o vender para obtener un retorno financiero.

Estos proyectos deben ser sometidos a la evaluación de la viabilidad del proyecto para asegurar que se cumplan los objetivos. Un estudio de viabilidad se puede realizar para medir la rentabilidad.


Tipos de proyectos de inversión

Existen diversas clasificaciones y métodos que se pueden utilizar para diferenciar los proyectos de inversión en el mercado, según su propósito, el sector económico o el tipo de activo. Aquí te presentamos una clasificación que se enfoca en el mercado mexicano:

Proyectos de inversión por sector económico

  • Proyectos de inversión primaria: Estos se centran en la extracción de recursos naturales, como la ganadería o la minería. En el sector inmobiliario, esto puede incluir la compra de terrenos para proyectos agrícolas.

  • Proyectos de inversión secundaria: Estos están más relacionados con la industria manufacturera y de producción. Esto incluye la inversión en naves industriales, almacenes y fábricas que pueden ser construidas o remodeladas para albergar operaciones productivas.
  • Proyectos de inversión terciaria: Son los que se centran en ofrecer servicios. En el mercado, esto incluye la inversión en oficinas, locales comerciales y hoteles. Estos proyectos son una de las principales opciones de inversión por su alta rentabilidad a través de un alquiler.
  • Proyectos de inversión cuaternaria: Estos proyectos involucran servicios de conocimiento e información, como la tecnología y la investigación. Se pueden considerar aquí las inversiones en el desarrollo de un software SaaS para empresas por alguna proptech.

Proyectos de inversión por origen del capital

  • Proyectos de inversión privada: Son aquellos que se financian con fondos de individuos o empresas con fines de lucro. El objetivo es que se genere rentabilidad económica que supere el capital inicial. La inversión en proyectos inmobiliarios comerciales pueden entrar en esta categoría.
  • Proyectos de inversión pública: Son gestionados por el Estado y se financian con recursos económicos públicos. Su objetivo es que se genere un beneficio social, y la rentabilidad se mide por el impacto en la comunidad y la mejora de la calidad de vida. Un ejemplo podría ser cuando se construye una carretera o una infraestructura pública.

Proyectos de inversión por tipo de activo

  • Proyectos de inversión tangible: Involucran bienes físicos del mercado, como puede ser la adquisición o construcción de inmuebles.
  • Proyectos de inversión intangible: Se enfocan en activos no físicos, como puede ser la compra de patentes, licencias o el desarrollo de software.


Objetivos de los proyectos de inversión en bienes comerciales

Por lo regular, los proyectos de inversión en terrenos o inmuebles comerciales deben tener objetivos claros y medibles para poder evaluar su viabilidad económica y costo de producción cuando se inicie a trabajar en él. Se deben tomar decisiones que aseguren el beneficio económico.

  • Generar rentabilidad financiera: El objetivo principal es que el proyecto produzca ciertos beneficios para que se superen los costos. Se debe evaluar mediante indicadores financieros como el Valor Presente Neto (VPN) o la Tasa Interna de Retorno (TIR).
  • Diversificar ingresos o patrimonio: Para los inversores, diversificar el portafolio de inversión es uno de los métodos clave para reducir riesgos. Esto implica invertir en diferentes tipos de inmuebles, como oficinas y locales comerciales para su venta o renta, reduciendo la dependencia de un solo sector. Esto puede aumentar la rentabilidad en el plazo.
  • Reducir costos operativos: Una empresa puede realizar un proyecto de inversión para optimizar sus procesos de producción y, por ende, reducir sus costos. Cuando se hace una inversión en una nueva tecnología o en la remodelación de un almacén para hacerlo más eficiente se puede lograr este objetivo.
  • Mejorar la competitividad: Una vez que se ha hecho la tarea de evaluar, la inversión se puede destinar a mejorar la infraestructura o los servicios para aumentar la producción y para maximizar la rentabilidad económica en el mercado. Esto es crucial en un entorno que se encuentra en constante evolución.
  • Aumentar el valor de un activo en el tiempo: Esto se conoce como plusvalía. Es un objetivo primordial en proyectos inmobiliarios comerciales, donde el valor del inmueble puede aumentar considerablemente por la ubicación o el desarrollo de la zona circundante, entre otras razones.


Etapas de un proyecto de inversión

Todo proyecto de inversión se desarrolla por etapas y fases. La adecuada gestión de cada una de ellas es clave para el éxito del proyecto. E incluso si se trata de un estudio complejo, se deben tomar decisiones adecuadas por la viabilidad.

1. Etapa de preinversión: El estudio de viabilidad

Esta es la etapa más crucial, ya que se toman las decisiones fundamentales. Se realiza un análisis exhaustivo de inversión para determinar si la idea del proyecto es viable o no.

  • Identificación de la oportunidad: Todo comienza por identificar una necesidad o una oportunidad en el mercado. Por ejemplo, cuando existe una alta demanda de espacios de coworking en ciertas zonas urbanas.
  • Estudio de prefactibilidad: Este es un análisis inicial y general que se hace para tener una visión de la logística, los recursos necesarios y los retos principales. Si el estudio de prefactibilidad resulta ser positivo, se pasa a la siguiente fase.
  • Estudio de factibilidad: Estudio que se hace para profundizar en los detalles del proyecto. Incluye un análisis de mercado para determinar la demanda, la competencia y la factibilidad comercial que tiene el proyecto. Puede ser que se haga un análisis financiero, que sirve para proyectar la rentabilidad y los riesgos, y un estudio técnico para determinar si el proyecto es viable. Es en esta fase donde se recopila la información necesaria para tomar la decisión final.

2. Etapa de inversión o implementación

Una vez que el estudio de viabilidad demuestra que el proyecto es rentable y viable, se pasa a una fase de ejecución.

  • Estructuración y financiamiento: En esta etapa se buscan los recursos financieros para financiar el proyecto. Las fuentes de financiamiento más comunes pueden ser bancos, los propios dueños del negocio o la participación de inversionistas privados. También se establecen los contratos y las condiciones.
  • Ejecución y seguimiento: Se inicia por la construcción, remodelación o adquisición del activo. Es fundamental un seguimiento riguroso de los tiempos y los presupuestos para asegurar que el proyecto no se desvíe de los objetivos. 

3. Etapa de operación y evaluación de resultados

La última etapa, que comienza cuando el proyecto se pone en marcha. 

  • Operación: El activo, por ejemplo, una nave industrial o un centro comercial, comienza a generar beneficios a través de las rentas o los servicios que se ofrecen.
  • Evaluación de resultados y salida: En esta fase se compara el rendimiento real con las proyecciones iniciales. El análisis financiero posterior permite determinar la rentabilidad real que se podría obtener, identificar desviaciones y realizar los ajustes necesarios para optimizar la operación a largo plazo. Esto asegura la correcta gestión de los recursos y maximiza los beneficios futuros. Si el proyecto ha cumplido con los objetivos, se puede continuar operando o planificar la salida (venta del activo) para recuperar la inversión y obtener las ganancias.

¿Qué se debe hacer después de implementar un proyecto de inversión?

Después de implementar un proyecto de inversión, la siguiente fase crucial es la evaluación y el seguimiento de los resultados. Se deben comparar los resultados obtenidos con los objetivos y las proyecciones iniciales. 

El análisis financiero posterior permite determinar la rentabilidad real que se podría obtener, identificar desviaciones y realizar los ajustes necesarios para optimizar la operación a largo plazo. 

Esto asegura la correcta gestión de los recursos y maximiza los beneficios futuros.


Ejemplos de proyectos de inversión inmobiliaria comercial en México

  • Remodelación de un local comercial para alquiler: Por ejemplo, cuando un inversor decide comprar un local en el centro de la Ciudad de México, lo remodela y lo pone en renta. La rentabilidad se obtiene del flujo constante de ingresos por arrendamiento.
  • Compra y valorización de un edificio de oficinas: Un ejemplo de inversión a gran escala es la adquisición de un edificio de oficinas en un mercado o corredor de negocios emergente. El proyecto puede incluir el invertir en la modernización de los espacios para atraer a empresas de tecnología y aumentar el valor del inmueble para una futura venta.
  • Desarrollo de un parque industrial: Este tipo de proyecto es ideal para la inversión en parques industriales con alta seguridad en corredores industriales y ubicaciones cerca de puertos y carreteras, como las del Corredor del Bajío en el centro del país. Se puede desarrollar un terreno con uso de suelo comercial y construir naves industriales que se alquilarán a empresas de logística, manufactura y automotriz. Además, el proyecto permite un retorno a largo plazo.
  • Inversión en una plaza comercial con múltiples locales: Se trata de una inversión que diversifica el riesgo al tener a varios inquilinos en un mismo proyecto. Los ingresos provienen de las rentas de los locales y de la plusvalía de la propiedad.


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