Con el auge del e-commerce, el crecimiento de la industria logística y la llegada de más empresas internacionales a México, han surgido oportunidades para bienes que antes no existían. Estos hechos representan una oportunidad de inversión, por lo que entender qué tipos de inmuebles comerciales existen, qué son los bienes muebles e inmuebles y qué características tiene cada uno, es indispensable.

Si estás pensando en invertir en bienes raíces, seguramente te has dado cuenta de que las propiedades y su valor han cambiado bastante. Lo que antes se consideraba solo un mercado para casas, ahora es una de las mejores opciones para las personas que quieren ingresos diversificados.

Quédate a leer todo lo que necesitas saber sobre los tipos de inmuebles comerciales, cómo se diferencian de los bienes muebles y más sobre bienes raíces.

¿Qué es un bien inmueble?

Un bien inmueble es cualquier propiedad que es parte de un espacio delimitado y que está unido permanentemente al suelo, como puede ser el caso de los edificios que tienen oficinas o las viviendas, entre otros. Por ejemplo: casas, un local comercial o un terreno son bienes inmuebles que pueden ser parte de otras construcciones dentro de una misma propiedad.

La diferencia entre bienes inmuebles y bienes muebles radica en el traslado. Por ejemplo: el auto, tu computadora o tus muebles pueden ser trasladados sin problema, pero mover una propiedad del suelo es simplemente imposible. Otros bienes muebles menos relevantes pueden ser los electrodomésticos.

¿Por qué es tan importante entender qué es un inmueble? Porque es una inversión considerable en una propiedad que puede ser un éxito. En bienes raíces, las propiedades tienen valor por su ubicación y características, pero también porque pueden ser una gran oportunidad en el futuro, generando ingresos recurrentes y aumentando su valor con el tiempo. 

Tipos de bienes inmuebles

Ahora que ya sabes qué es un bien inmueble, podemos hablar de los tipos de inmuebles que existen en el mercado de bienes raíces. Cada uno tiene sus propias características y, más importante aún, su propio potencial de rentabilidad:

Inmuebles comerciales

Hablamos de propiedades donde se pueden comprar productos y ofrecer servicios. Incluye propiedades como locales comerciales, plazas y oficinas. Otros ejemplos incluyen también: restaurantes, tiendas departamentales y esos espacios que ahora están muy de moda: los que tienen una parte de venta física con operaciones de e-commerce.

Tener una buena ubicación de la oficina o local no es suficiente. Este tipo de inmuebles comerciales se consideran más exitosos en zonas con buen tráfico peatonal, fácil acceso en auto y que ofrecen algo más que solo un lugar para comprar.

Inmuebles industriales

Los inmuebles de este tipo pueden ser: las naves y parques industriales. Es probable que hayas escuchado que cada vez más empresas están "moviendo su producción a México", lo que significa que necesitan una propiedad o un bien inmueble donde operar.

Lo que hace valiosa una nave industrial no es solo el tamaño, sino también las características técnicas. Zonas como el Bajío que se caracterizan por su conectividad están viviendo un auge por estos factores y el desarrollo de la política entre Estados Unidos y México.

Terrenos

Los terrenos comerciales e industriales son oportunidades de inversión a largo plazo en el mercado de bienes raíces, ya que se pueden vender o rentar para una empresa en un desarrollo a la medida. Este bien se clasifica en: terrenos urbanos con servicios, terrenos en proceso de urbanización y terrenos rurales con potencial de cambio de uso del suelo.

Su ubicación a ciudad o conjuntos de casas, la disponibilidad de servicios públicos, la conectividad vial, así como las regulaciones de uso de suelo, son factores determinantes en la valoración de terrenos comerciales. El potencial de desarrollo y la proyección de crecimiento de la zona puede influir significativamente en su valuación.

Inmuebles mixtos

Los inmuebles mixtos se caracterizan por tener diferentes usos dentro de una misma propiedad, integrando bienes, como: oficinas y, en algunos casos, espacios residenciales. Este modelo ha ganado popularidad en grandes ciudades donde la optimización del espacio entre edificios y zonas urbanas es esencial.

Estos desarrollos ofrecen ventajas como diversificación de ingresos, mayor ocupación y también aseguran el aprovechamiento integral del inmueble. Sin embargo, puede que requieran una gestión más compleja debido a la cantidad de personas que habitarán en el espacio y cumplir con una serie de regulaciones aplicables a cada uso específico del inmueble.

Características de los bienes inmuebles comerciales

Comprender estos aspectos te ayudará a elegir mejor cualquier bien inmueble que estés considerando en bienes raíces:

  • Inmovilidad: La ubicación es todo en bienes raíces, y una vez que compras, no puedes llevarte tu inversión a otro lado si el área se deteriora. Puede ser una verdadera molestia si está en una parte alejada de la ciudad
  • Valor elevado: No es como comprar acciones o bonos, tampoco bienes muebles. Un bien inmueble es una propiedad que representa un gasto importante, por lo que se necesita hacer la comparativa entre propiedades y tomar una decisión
  • Registro legal obligatorio: Cualquier compra, venta o hipoteca de bienes debe registrarse oficialmente. No hay acuerdos de "palabra" aquí, se necesita documentación formal de la propiedad para hacer valer cualquier derecho u obligación.
  • Durabilidad: A diferencia de los bienes muebles, los inmuebles se diseñaron para durar décadas. Esto significa que la inversión aumenta de valor con el tiempo, especialmente si el área se desarrolla, por ejemplo, con los edificios en grandes capitales del país está sucediendo mucho.
  • Se pueden usar como garantía hipotecaria: Al igual que con las casas, los bancos ven los inmuebles como garantías sólidas, lo que significa que puedes usar cualquiera de tus propiedades para conseguir financiamiento.

Clasificación legal de los bienes inmuebles

El Código Civil Federal establece una clasificación jurídica específica para el mercado de bienes raíces, determinando su régimen legal y las implicaciones comerciales correspondientes:

Bienes por naturaleza

Estos bienes comprenden el suelo y subsuelo en su estado natural, incluyendo terrenos, parcelas, minas y cuerpos de agua naturales. Este tipo de bien es la base sobre la cual se desarrollan los tipos de bienes inmuebles y determina el derecho de superficie y subsuelo.

Bienes por incorporación

Se trata de todas las construcciones y edificaciones que forman parte permanente del suelo, como edificios, bodegas y cualquier estructura construida sobre este terreno. Su valor se determina por la calidad de la construcción, su funcionalidad y vida útil del inmueble.

Bienes por destino

Son bienes que más bien podrían ser muebles que el propietario une al inmueble para su funcionamiento, embellecimiento o explotación. Algunos muebles pueden ser los sistemas de climatización que tienen los edificios o viviendas, instalaciones especializadas para manufactura, sistemas de seguridad y equipamiento fijo comercial.

Bienes por accesión

Estos bienes comprenden los elementos que se adhieren al inmueble de manera natural o artificial, normalmente estos ajustes se hacen en viviendas o complejos, como: plantaciones, mejoras al terreno y obras de infraestructura que incrementan el valor de la propiedad base. 

Bienes por representación

Se incluyen los derechos reales que se tienen sobre bienes inmuebles, como hipotecas, servidumbres, derechos de superficie y concesiones administrativas. Aunque intangibles, se consideran inmuebles por representar derechos sobre propiedades inmobiliarias o por considerarse parte del trato.

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Preguntas frecuentes (FAQ) sobre tipos de inmuebles

¿Qué tipo de inmueble me conviene si quiero invertir?

La elección del tipo de inmueble depende de tus objetivos de inversión, capital disponible y tolerancia al riesgo. Los inmuebles comerciales ofrecen flujos estables pero requieren mayor gestión, mientras que los terrenos proporcionan potencial de apreciación a largo plazo con menor mantenimiento.

¿Puedo comprar un inmueble siendo extranjero en México?

Sí, los extranjeros pueden y tienen el derecho de adquirir inmuebles comerciales e industriales en México directamente o a través de sociedades mexicanas. En zona restringida (100 km de fronteras y 50 km de costas), se requiere fideicomiso para uso comercial de la propiedad.

¿Cuáles son los impuestos que gravan un inmueble?

Los inmuebles están sujetos al impuesto predial municipal, IVA en rentas comerciales (16%), ISR sobre ingresos por arrendamiento e ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) en la compraventa, que varía por estado entre 2% y 5%.

¿Qué debo revisar antes de adquirir un inmueble?

Es fundamental verificar la situación jurídica en el Registro Público de la Propiedad, confirmar el uso de suelo permitido, revisar el estado físico y estructural, evaluar la ubicación y conectividad, así como analizar el potencial de rentabilidad y apreciación del área. Recuerda que este es un derecho a la información.

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