El uso de suelo es una clasificación técnica y legal que permite definir las actividades específicas que pueden realizarse en un terreno (suelo) o en bienes inmuebles determinados. Forma parte integral del desarrollo urbano y constituye la base sobre la cual se planifica debidamente el crecimiento ordenado de las ciudades.

El mercado inmobiliario comercial en México ha experimentado una transformación significativa en los últimos años, que se nota especialmente en el trámite para definir el uso de suelo de un predio, ya sea para oficinas u otros fines comerciales, reflejando los cambios en los patrones de consumo y la digitalización acelerada de los negocios.

En Spot2 te contaremos todo lo que necesitas saber sobre este documento y la información clave que puede ayudarte a entender para qué está destinado un predio.

¿Qué es el uso de suelo comercial?

El uso de suelo comercial se refiere al permiso destinado a un terreno para realizar actividades comerciales; este tipo de uso es diferente a otros, como el de viviendas, por las regulaciones de uso que se le aplican.

Su función principal dentro del desarrollo urbano es:

  • Crear zonas económicamente activas que generen empleo.
  • Dinamizar la economía local.
  • Satisfacer las necesidades de consumo de la población.

Esta clasificación determina otros aspectos fundamentales, como la densidad de la construcción que se podrá edificar, los horarios para las actividades y que los requisitos, como el estacionamiento, sean cumplidos debidamente.

Tipos de uso de suelo comercial

Uso de suelo comercial

Este tipo de uso de suelo está diseñado para realizar actividades con un fin comercial directo hacia un consumidor final. Este tipo de suelo es necesario en el comercio minorista, es decir, cuando se trata de rentar locales comerciales.

Estos son algunos de los negocios que ofrecen servicios en locales comerciales:

  • Tiendas de abarrotes, misceláneas, cadenas de conveniencia como OXXO y 7-Eleven
  • Panaderías
  • Tortillerías

Entre los comercios especializados encontramos:

  • Zapaterías
  • Joyerías
  • Ópticas
  • Mueblerías
  • Librerías
  • Florerías
  • Ferreterías y refaccionarias

Finalmente, los establecimientos de servicios comerciales profesionales se incluyen restaurantes, cafeterías, salones de belleza, lavanderías, entre otro tipo de negocios con actividades similares.

Uso de suelo industrial

Un terreno de uso de suelo industrial podrá ser utilizado para realizar actividades de desarrollo de suelo, como puede ser: manufactura, almacenamiento y distribución de productos especializados. Este sector ha implementado tecnologías 4.0 y criterios de sostenibilidad ambiental, aplica a:

  • Las industrias ligeras incluyen actividades como las de maquiladoras, procesamiento de alimentos y fabricación de productos. Este tipo de industria se caracteriza por generar menor impacto ambiental y requerir de trabajadores para realizar debidamente sus actividades.
  • Las industrias pesadas comprenden fábricas siderúrgicas, por ejemplo: refinerías, cementeras y plantas químicas. Así pues, este tipo de industria requiere ubicaciones específicas en el predio, con acceso a infraestructura de transporte y controles ambientales.

Uso de suelo agrícola

El uso de suelo agrícola sirve para realizar actividades de producción primaria en el terreno y uso del suelo como es el caso de los cultivos, ganadería, acuicultura y silvicultura. Este tipo de suelo permite cosechar la materia prima de muchos productos.

Es importante mencionar que la agricultura comercial moderna también integra servicios como: 

  • Uso de drones para fumigación
  • Mantenimiento automatizado en el terreno

La implementación de este tipo de tecnologías ha permitido optimizar la productividad y así, reducir debidamente el impacto ambiental de estos tipos de fábricas productoras.

Uso de suelo mixto

El uso de suelo mixto combina diferentes actividades en un mismo desarrollo o terreno. Según su clasificación es flexible y se podrá aprovechar la capacidad para varias propiedades comerciales en un solo terreno.

Encontramos dos tipos de suelo mixto, estos son:

  • Verticales: Según sus características son para comercio en planta baja, oficinas en renta en niveles intermedios y viviendas en los pisos superiores. Este modelo permite integrar servicios y viviendas en zonas donde el suelo es escaso y costoso.
  • Horizontales: Una gran solución por su integración de centros comerciales, oficinas, hoteles y áreas residenciales todo en un mismo desarrollo. Ayudan a crear ecosistemas urbanos-comerciales autosuficientes.

¿Qué son los derechos de uso de suelo?

Estos derechos garantizan que el terreno podrá ser utilizado conforme a los servicios declarados en el contrato de arrendamiento y que el propietario tenga la certeza legal sobre que podrá desarrollar en el terreno comercial. Sin estos derechos, no se podrá obtener permisos adicionales.

Para que el terreno genere el ROI esperado, es esencial que el inversionista verifique que los derechos de uso estén debidamente alineados con sus objetivos comerciales de inversión.

¿Cuál es la importancia de los derechos de uso de suelo?

  • Hacen funcionar al negocio: Es necesario para obtener las licencias de funcionamiento.
  • Asegura su legalidad: Asegura que la actividad o servicios en el terreno se desarrollan dentro del marco legal y evita problemas futuros. 
  • Evita el caos urbano: Estos derechos contribuyen a un desarrollo urbano planificado y sostenible donde la ubicación del terreno no peligra. 

Normativas y regulaciones del uso de suelo comercial

El documento de marco regulatorio del uso de suelo comercial en México se estructura en múltiples niveles gubernamentales, cada uno con competencias específicas que los inversores deben comprender para evitar conflictos legales.

A nivel federal, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano establece los principios rectores para la planificación urbana. Esta información ha sido actualizada en 2024 para incluir criterios de sostenibilidad y desarrollo económico inclusivo.

Las regulaciones estatales varían considerablemente entre estados. Por ejemplo, el Estado de México ha implementado el SEIOT, que digitaliza los trámites y por lo consiguiente, reduce los tiempos de respuesta para permisos comerciales.

Documentos relevantes 

  • Certificados de uso de suelo: documento fundamental que acredita las actividades permitidas en una propiedad o terreno. Este documento debe obtenerse antes de cualquier inversión significativa.
  • Dictámenes de factibilidad: evalúan si la infraestructura actual (agua, drenaje, electricidad, vialidades) podrá soportar la actividad comercial propuesta. En zonas de alta densidad comercial, pueden requerir contribuciones de los desarrolladores para mantenimiento de la infraestructura local.
  • Licencias de construcción para uso comercial: pueden involucrar requisitos adicionales como sistemas contra incendios, accesibilidad universal, medidas de seguridad y, en algunos casos, estudios de impacto vial.
  • Información sobre impacto ambiental: ayudan a evaluar el impacto en la calidad del aire, generación de residuos, consumo de agua y afectación al ecosistema local.

Proceso para obtener permisos de uso de suelo comercial

1. Revisión del Plan de Desarrollo Urbano (PDU)

Debes consultar la información en el Plan de Desarrollo Urbano municipal este puede ayudarte a verificar que el terreno permite el uso comercial necesario. La mayoría de los municipios han digitalizado esta información, permitiendo consultas en línea.

Es crucial verificar no solo la información sobre la clasificación actual del terreno, sino también qué proyectos de expansión urbana y modificaciones programadas podrían afectar la viabilidad comercial a mediano plazo.

2. Solicitud de Certificado de Uso de Suelo

La solicitud formal debe presentarse ante la dirección de desarrollo urbano municipal, acompañada de la documentación donde se acredite debidamente la propiedad del inmueble y un croquis de localización. 

3. Presentar los documentos acreditativos

Cualquier documentación e información presentada debe incluir escrituras públicas que acrediten la propiedad, identificación oficial del solicitante, comprobante de domicilio, levantamiento topográfico del terreno y, en algunos casos, fotografías del inmueble y su entorno inmediato. 

Para cualquier inversionista extranjero, se requiere documentación adicional que demuestre la capacidad legal para poseer bienes inmuebles en México, especialmente si la propiedad se encuentra en zona restringida (50 km de la costa o 100 km de las fronteras).

4. Pago de derechos correspondientes

Una vez que el expediente técnico y legal ha sido revisado y aprobado por la autoridad de desarrollo urbano municipal o estatal, se emite una orden de pago cuyo monto puede variar considerablemente según la ubicación del terreno, el giro comercial proyectado y la cantidad de metros cuadrados del inmueble.

5. Obtener el Dictamen Técnico o la Constancia Oficial

Una vez revisada la información por el municipio, se podrá emitir un dictamen técnico que puede ser favorable, favorable condicionado o desfavorable. El dictamen favorable condicionado es el común y establece requisitos adicionales que deben cumplirse antes de iniciar operaciones.

El documento oficial tiene una vigencia específica y debe renovarse periódicamente.

6. Trámite(s) adicional(es) según la actividad comercial

Dependiendo del giro comercial, pueden requerirse permisos adicionales ante otras autoridades:

  • Establecimientos que expendan alimentos requieren licencias sanitarias ante la Secretaría de Salud.
  • Establecimientos que vendan bebidas alcohólicas necesitan permisos especiales ante la COFEPRIS.
  • Los negocios que generen impacto ambiental significativo deben obtener autorizaciones ante la SEMARNAT o equivalentes.

Retos y consideraciones en la gestión del uso de suelo comercial

Restricciones de zonificación

Los planes de desarrollo urbano establecen límites estrictos sobre densidades de construcción, alturas máximas, coeficientes de ocupación del suelo y requisitos de áreas verdes que pueden limitar significativamente el potencial de desarrollo de una propiedad.

Costos y tiempos de los trámites

La información sobre costos asociados para obtener los permisos han aumentado en 2025, especialmente en zonas metropolitanas de alta demanda. Además de los derechos oficiales, deben considerarse los costos de la siguiente información:

  • Estudios técnicos
  • Asesoría legal especializada
  • Levantamientos topográficos
  • En algunos casos, contribuciones para mejoramiento de infraestructura pública

Mientras que algunas ciudades han logrado reducir los tiempos a 30-45 días mediante digitalización, otras aún requieren 3-6 meses para completar el proceso, lo que puede afectar la viabilidad legal de los proyectos. 

Asimismo, fenómenos sociales como la gentrificación pueden afectar gravemente el precio de los inmuebles.

Posibles cambios en las regulaciones locales

Los cambios de administración municipal traen consigo modificaciones en los criterios de aprobación. Además de la presión ciudadana por cuestiones ambientales y de movilidad ha llevado a muchos municipios a endurecer los requisitos para realizar desarrollos comerciales.

Necesidad de asesoría legal especializada

La complejidad del marco regulatorio demanda un abogado especializado en derecho urbano e inmobiliario. Los despachos especializados no solo ayudan a realizar los trámites actuales, sino que pueden anticipar cambios regulatorios y aconsejarte de manera que se minimicen riesgos futuros.

La asesoría especializada se recomienda para inversionistas extranjeros especialmente.

Riesgos por actividades no permitidas

Operar sin los permisos correspondientes, sin mantenimiento hacia los equipos o desarrollar actividades no autorizadas puede resultar en sanciones severas que podrá ir desde multas económicas hasta la clausura definitiva del establecimiento.

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