Para los dueños de una propiedad e inversionistas, no solicitar un avalúo comercial antes de realizar la compra de un bien es un error importante. Ya sea que estés pensando en vender, comprar o rentar un local comercial, una de las herramientas más importantes es el avalúo comercial. 

Este análisis en el cual no solo determina un precio justo, sino que también protege tu inversión y facilita negociaciones. Entender cómo funciona el avalúo comercial, cuándo lo necesitas y qué factores influyen en él, es fundamental para cualquier transacción inmobiliaria exitosa. 

Spot2 ha preparado esta guía completa, diseñada para resolver todas tus dudas y ayudarte a comprender por qué un avalúo profesional es tan importante en la gestión de tus activos comerciales, especialmente si piensas vender o rentar.

¿Qué es un avalúo comercial?

Un avalúo comercial es un dictamen técnico que tiene como objetivo determinar el valor real de un inmueble en el mercado inmobiliario en una fecha específica. Este estudio es realizado por un perito valuador certificado y en el cual se hace un cálculo de varios aspectos. Desde las condiciones físicas de la construcción hasta su potencial de compra y las características del mercado en su zona. 

El objetivo es calcular el valor más probable de transacción de la propiedad para la venta a un posible comprador, obtención de créditos o para fines de gestión patrimonial. A diferencia de una simple opinión de precio, realizar un avalúo comercial garantiza el precio de tu inmueble con un documento que tiene validez legal y financiera.

¿Qué es un perito valuador y cómo escoger al correcto?

La precisión para calcular el precio de una propiedad depende directamente de la información que tenga el valuador. Seleccionar al experto correcto no es cualquier cosa, sino un bien que protege el valor de tu inversión. Estos son algunos puntos a tomar en cuenta:

  • Validación de credenciales y cédula profesional: Asegúrate de que el perito cuente con Cédula Profesional de Valuador y, preferentemente, con registros vigentes ante instituciones clave como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o la FECOVAL. 
  • Experiencia comprobable en el sector comercial: No es lo mismo realizar el cálculo de una vivienda que de un local comercial o una nave industrial. Solicita que el valuador demuestre su experiencia específica en el tipo de propiedad que te interesa.
  • Transparencia en los honorarios: Solicita una cotización por escrito que detalle el alcance del trabajo y el costo total por una compra o renta de la propiedad. Un profesional debe ser transparente con sus honorarios y los posibles gastos adicionales que se generen.
  • Metodología clara y comunicación abierta: Un buen valuador debe ser capaz de explicarte con claridad la metodología que utilizará para realizar el cálculo (enfoque de mercado, de ingresos o de costos) y lo siguiente del proceso.

¿Por qué es importante un avalúo comercial?

Hacer un avalúo comercial es un paso esencial para proteger tanto el valor financiero de la construcción como la certeza jurídica de tu propiedad. Más que un gasto, debe ser considerada una inversión que por su naturaleza, blinda tu patrimonio ante cuestiones fiscales sobre su valor real. 

Incluso en el caso de que quieras vender o rentar es necesario para la redacción del contrato de renta de locales. A continuación, exploramos las razones por las que es indispensable.

Protección de inversiones

Calcular el valor real de un local comercial te permite asegurar que no estás pagando de más al comprar ni perdiendo dinero al vender por el estado y características del inmueble. Un avalúo funciona como un tipo de escudo contra la especulación y te da certeza de que este bien está respaldado por un valor justo y actual.

Negociación informada

Tanto para compradores como también para vendedores, un avalúo de propiedad es una de las condiciones de negociación más poderosa. Permite que se justifique el precio o la oferta de un bien con datos sobre las características de construcción, moviendo la discusión de la opinión a los hechos y facilitando un acuerdo que puede ser beneficioso para ambas partes.

Prevención de fraudes

En el sector inmobiliario, los fraudes pueden costar millones al hablar de construcciones de bienes. Un avalúo que se hace por un perito verifica la situación legal de la propiedad, que características físicas tiene y documentos del tipo de la construcción, identificando posibles vicios ocultos que se hayan ocultado o problemas con el uso de suelo, protegiéndote de fraudes.

Requisitos de financiamiento

Si planeas solicitar créditos hipotecarios o utilizar una propiedad como garantía, las instituciones financieras solicitarán que hagas un avalúo comercial. Este documento les sirve para determinar el monto del préstamo, asegurando que el valor del bien respalda el de la deuda. 

Gestión patrimonial o contable

Para inversores y empresas, estos avalúos son clave para que se hagan gestiones fiscales correctas. Permiten actualizar el valor de sus construcciones en los libros contables, además de que son necesarios para procesos que ocurran procesos de fusión o escisión de sociedades y sirven como base para el cálculo de impuestos.

Requerimientos para un avalúo comercial

Para iniciar el proceso de un avalúo comercial y que el perito pueda emitir un dictamen de valor certero de la propiedad, es fundamental integrar un expediente con la documentación legal y técnica del inmueble.

Si bien cada perito puede pedir requisitos específicos de la propiedad, este es el expediente básico que deberás preparar:

Escritura del inmueble o título de propiedad

Es importante verificar que estos datos (que acreditan la legítima propiedad del inmueble y brindan certeza jurídica a la operación) coincidan con la información catastral del predio para evitar futuros conflictos legales por los bienes.

Identificación oficial del propietario o solicitante

INE del propietario o de la persona que solicita el avalúo.

Plano arquitectónico o croquis del inmueble

Proporcionan las especificaciones técnicas del local, incluyendo superficies, distribución y características constructivas.

Último recibo del impuesto predial o constancia catastral

La razón es la siguiente: estos documentos acreditan la situación legal y fiscal del inmueble. El recibo del impuesto predial es el comprobante de que la propiedad está al corriente con sus obligaciones tributarias municipales, lo que previene deudas o multas.

Por otra parte, la constancia catastral es un certificado oficial que detalla el valor, ubicación y características físicas del terreno o construcción según los registros públicos.

Recibos de servicios

Estos recibos funcionan como documentación complementaria o "siguiente" para confirmar las operaciones y estatus actual del inmueble.

¿Cómo se calcula un avalúo comercial?

Determinar el valor de un local comercial es un proceso complejo que va más allá de multiplicar metros cuadrados por un precio. Los peritos utilizan diferentes metodologías y analizan múltiples factores. A continuación, los criterios clave:

Ubicación del inmueble

La ubicación sigue siendo el factor más importante en el precio y constancia catastral. Se analiza el flujo peatonal y vehicular, los accesos, la proximidad a avenidas, la infraestructura de la zona y el perfil socioeconómico del entorno.

Estado físico y características del inmueble

Se evalúa la antigüedad del local, la calidad de los materiales de construcción, el estado de conservación de sus instalaciones (eléctricas, hidráulicas y si cuenta con alguna adicional) y otros aspectos relevantes para todos los tipos de avalúo, especialmente el avalúo catastral.

Uso de suelo y normativas

El perito verifica que el uso actual del local sea compatible con las normativas de zonificación locales. Un uso de suelo permitido y en regla incrementa el valor, mientras que las restricciones o irregularidades pueden devaluarlo.

Análisis comparativo de mercado

Esta metodología, también conocida como enfoque de mercado, consiste en analizar los precios de venta y renta de locales comerciales similares en la misma zona. Se comparan propiedades con características parecidas que se hayan vendido o rentado para establecer un valor competitivo.

Nuevos factores en la valuación

El dinamismo del mercado inmobiliario exige mirar más allá de los factores tradicionales para valuar una propiedad. Hoy, dos tendencias clave están ganando un peso decisivo en la determinación del valor comercial:

  • Sostenibilidad y criterios ASG (Ambiental, Social y de Gobernanza): El valor de un local ya no depende solo de su estructura, sino de su impacto y eficiencia. Los inmuebles que cuentan con certificaciones sustentables (como LEED), sistemas de ahorro energético y un diseño enfocado en el bienestar, generan una "plusvalía verde" y pueden disminuir el impuesto catastral. Si quieres profundizar, te recomendamos leer sobre proyectos inmobiliarios sustentables.
  • Tecnología y análisis predictivo (proptech): La tecnología está llevando la valuación a un nuevo nivel de precisión. Las plataformas proptech, mediante big data e inteligencia artificial, analizan tendencias de mercado y predicen la rentabilidad e impuestos de acuerdo a un avalúo catastral que tendrá la propiedad.

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Tomar decisiones informadas es la clave del éxito en el sector inmobiliario comercial. Contar con un avalúo comercial confiable, actualizado y realizado por un perito valuador te brinda la tranquilidad y la certeza necesarias para rentar locales comerciales.

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