Si estás evaluando obras comerciales que no requieren permiso de construcción para mejorar una propiedad sin frenar tu plan de inversión, lo primero es entender qué sí puedes hacer “sin licencia” y qué, aunque parezca menor, puede detonar permisos, multas o retrasos.
En inmuebles comerciales, cada ajuste impacta tiempos de salida al mercado, costos de construcción y la percepción de valor del activo.
Esta guía está pensada para inversores y propietarios que buscan optimizar un inmueble (oficinas, locales, bodegas, naves o incluso vivienda adaptada a uso mixto) con criterio: acelerar una remodelación, mantener la seguridad, cuidar la estructura y cumplir requisitos locales.
A lo largo del artículo verás qué trabajos suelen estar exentos, qué precauciones debe tomar tu equipo y cómo planear un proyecto de mejora sin sorpresas.
¿Qué son las obras que no requieren permiso de construcción?
Cuando hablamos de obras que no requieren permiso de construcción, nos referimos a trabajos de mantenimiento o intervención menor que, por su alcance, normalmente no exigen obtener una licencia ni ingresar una manifestación.
En Ciudad de México, este criterio se vincula con el artículo 62 construcción del Reglamento de Construcciones, que establece supuestos en los que “no se requerirá licencia de construcción”
(por ejemplo, reparaciones que no afecten elementos estructurales, sustitución de acabados, impermeabilización, intervención de bardas, y ciertas acciones sobre fachadas, entre otros casos).
La clave está en lo que requieren (o no) esos trabajos: si no cambian la estructura, no incrementan cargas, no invaden vía pública, no modifican instalaciones críticas con riesgo y no alteran parámetros urbanos, con frecuencia se consideran exentos. Aun así, “exento” no significa “sin control”.
En la práctica, un buen inversor documenta el alcance del proyecto, revisa regulaciones aplicables y define desde el inicio si se necesita solicitar algún aviso o autorización específica, sobre todo cuando hay elementos como tapiales, excavaciones, ocupación de banqueta o intervención visible hacia la calle.
Tipos de obras que no requieren permiso de construcción
En términos operativos, estas son obras que pueden realizarse con mayor agilidad cuando el alcance se mantiene dentro de lo “menor” y sin impacto estructural. La regla práctica: si tu obra se parece más a mantenimiento y reposición que a ampliación, es más probable que no requiera permisos formales, siempre sujeto a requisitos locales y al tipo de inmueble.
1. Remodelaciones menores interiores
Las remodelaciones interiores suelen ser el primer frente de remodelación en un inmueble comercial: resanes, cambio de acabados, sustitución de recubrimientos o ajustes de layout sin tocar la estructura.
Este tipo de construcción menor normalmente no requiere licencia si no implica demoler muros estructurales, abrir claros en elementos de carga o cambiar el uso de suelo comercial autorizado.
Aquí entran ajustes de acabados, reparaciones localizadas y correcciones de plomería o electricidad de baja complejidad, siempre que no se conviertan en una intervención mayor.
Si tu contratista “descubre” que hay que mover bajantes, reforzar trabes o cambiar la instalación principal, ya no estás en mantenimiento: debes pausar y validar qué permisos aplican.
2. Construcción de bodegas o cobertizos pequeños
En ciertos inmuebles, pueden considerarse exentos pequeños elementos auxiliares (por ejemplo, cobertizos ligeros o áreas de resguardo) cuando son desmontables, no representan una ampliación relevante y no afectan la estructura ni la seguridad del conjunto.
En la práctica, el criterio se vuelve más estricto si el elemento incrementa superficie techada, modifica cargas o requiere cimentación.
Si tu proyecto incluye algo así, documenta dimensiones, materiales y sistema constructivo. Esa información te ayuda a decidir si basta con un alcance menor o si conviene solicitar orientación formal antes de invertir en materiales y mano de obra.
3. Instalación de cercas o muros bajos (barda)
Una duda típica es: ¿se necesita permiso para construir una barda? En CDMX, el artículo 62 contempla reparaciones de bardas y ciertos supuestos de intervención menor, pero la construcción nueva, la altura, la colindancia y la visibilidad hacia vía pública pueden cambiar por completo el escenario.
Como regla de negocio, trata bardas y muros como una obra sensible: aunque sea “simple”, afecta linderos, seguridad y responsabilidad ante terceros. Si la barda es interior y el alcance es reparación o mantenimiento, suele ser más viable operar sin licencia. Si es perimetral, visible o implica cimentación nueva, revisa regulaciones y evita asumir que está exenta.
4. Reemplazo de ventanas y puertas
El reemplazo de ventanas y puertas suele considerarse mantenimiento cuando se respeta el vano existente y no se alteran elementos estructurales. En inmuebles con uso de suelos comerciales, esto puede ser clave para mejorar eficiencia, imagen y seguridad sin frenar el plan.
El punto crítico es el “cambio de dimensión” o la afectación de fachada. Si pretendes ampliar huecos, modificar marcos estructurales o cambiar el ritmo de la fachada, el alcance deja de ser menor. En esos casos, el análisis de permisos y requisitos se vuelve obligatorio, incluso si el presupuesto parece pequeño.
5. Construcción de patios, terrazas o jardines sencillos
Adecuaciones exteriores ligeras como jardinería, nivelación menor y elementos no estructurales pueden entrar en un terreno de obras exentas cuando no afectan instalaciones, no generan cargas relevantes y no cambian el uso.
En oficinas o diseño de locales comerciales, estas mejoras aumentan atractivo comercial, pero deben planearse con criterio.
Si vas a colar losas, levantar pretiles, generar superficies techadas o intervenir drenajes, ya estás más cerca de una obra que podría requerir permisos. Para proteger tu inversión, define el alcance exacto y evita “crecer” el proyecto sobre la marcha.
6. Mantenimiento y reparación de techos
Impermeabilización, reparación de goteras, sustitución de recubrimientos y mantenimiento de techos suele ser el ejemplo clásico de obra menor. El Reglamento contempla supuestos de reparación e impermeabilización sin licencia cuando no hay intervención estructural.
Aun así, si tu reparación implica cambiar el sistema de cubierta, desmontar estructura metálica o reforzar elementos por daño, entonces sí debes revisar qué aplica. El riesgo aquí no es solo legal: también es de seguridad, porque un techo mal intervenido puede generar daños, interrupciones operativas y responsabilidad civil.
7. Adaptaciones ligeras en oficinas (divisiones internas)
Divisiones internas ligeras, ajustes de espacios y mejoras de funcionalidad en oficinas suelen ser de las intervenciones más rentables para un inversor: elevan el valor de renta sin un ciclo largo de permisos. Si no tocas la estructura y mantienes instalaciones en rangos razonables, este tipo de remodelación se ejecuta rápido.
La línea roja es clara: si empiezas a mover instalaciones principales, a cambiar rutas de plomería con obra mayor o a intervenir elementos estructurales, debes revaluar. En particular, si hay cambios que afecten evacuación, cargas, ventilación o riesgos, la prioridad debe ser cumplir con requisitos técnicos y normativos.
Beneficios de conocer las obras exentas de permiso de construcción
Conocer qué obras requieren permisos y cuáles no, te da ventajas concretas para operar en real estate comercial:
- Evitar multas y sanciones: una intervención menor mal clasificada puede costarte más que el propio trabajo si llega una inspección o una queja vecinal.
- Reducir tiempo en trámites y burocracia: identificar obras exentas permite arrancar mejoras sin esperar ventanas administrativas, sin perder momentum de mercado.
- Ahorrar en costos de construcción: cuando el alcance es correcto, puedes asignar presupuesto a acabados, mantenimiento y puesta a punto, en lugar de gastarlo en retrasos y re-trabajos.
- Optimizar proyectos de remodelación menores: planear por paquetes (pintura, techos, instalaciones menores, adecuación interior) mejora tiempos y reduce fricción con arrendatarios.
Errores comunes al asumir que una obra no necesita permiso de construcción
En inversión comercial, los errores típicos no vienen del “qué” sino del “cómo”:
- No verificar normativas locales: CDMX no opera igual que un municipio industrial; incluso dentro de la ciudad puede variar el criterio operativo.
- Modificar la estructura principal sin permiso: tocar muros de carga, trabes o losas convierte una obra “menor” en un riesgo serio.
- Exceder límites de altura o superficie: una ampliación “pequeña” puede cambiar el estatus del proyecto y activar requisitos adicionales.
- Alterar fachadas visibles sin autorización: el permiso para arreglar fachadas depende del tipo de intervención; si cambia imagen urbana o elementos relevantes, no asumas exención.
- No informar a vecinos cuando sea requerido: aunque no siempre sea obligación formal, es una práctica que reduce fricción y contingencias.
Cómo planear obras sin permiso de manera segura
Para ejecutar obras exentas con control, usa un método simple (y repetible) en cada tipo de propiedades:
- Consultar reglamentos antes de iniciar la obra: valida el criterio en tu alcaldía/municipio y revisa si hay supuestos especiales (por ejemplo, tapiales, excavaciones o elementos que impacten la vía pública).
- Documentar dimensiones, materiales y alcances del proyecto: planos simples, fotos “antes”, lista de trabajos y memoria de materiales. Esto te ayuda si surge una inspección o una discusión contractual.
- Contratar personal certificado cuando sea necesario: aunque no haya permisos, sí hay responsabilidad. Un buen contratista reduce riesgos y retrabajos.
- Mantener comunicación con autoridades si hay dudas: cuando la intervención está “en la raya” (fachada, barda, cambios de instalaciones), una consulta a tiempo puede evitar un freno costoso.
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Cuando dominas qué obras requieren permisos y cuáles suelen estar exentas, tu proceso de inversión se vuelve más ágil: evalúas mejor el costo total, reduces incertidumbre en tiempos de salida al mercado y proteges la rentabilidad del proyecto.
En especial, para inmuebles comerciales, la velocidad y el control del alcance de construcción y remodelación marcan la diferencia entre una mejora rentable y una obra que se alarga.
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