Realizar un due diligence para invertir en bienes raíces comerciales es uno de los pasos más importantes en cualquier operación inmobiliaria. No solo determina si una propiedad puede venderse, sino si realmente conviene comprarla.

En bienes raíces comerciales, un error en esta etapa puede traducirse en pérdidas económicas, retrasos en la operación o imposibilidad legal de usar el inmueble, por lo que el due diligence debe verse como una inversión, no como un trámite.

¿Qué es el Due Diligence Inmobiliario y por qué es obligatorio?

El due diligence inmobiliario es una revisión integral que analiza el estado legal, técnico, fiscal y operativo de un inmueble antes de su adquisición.

En México, aunque no existe una ley que obligue expresamente a realizarlo, es un estándar de mercado en operaciones comerciales e industriales debido a que:

  • Los inmuebles suelen tener antecedentes registrales complejos
  • Pueden existir adeudos ocultos o limitaciones de uso
  • El comprador asume responsabilidades desde el momento de la escritura

En términos prácticos, el due diligence responde a una sola pregunta clave: ¿Puedo comprar este inmueble y usarlo sin riesgos legales o financieros?

¿Cuánto tiempo tarda un Due Diligence inmobiliario en México?

Una de las dudas más comunes entre compradores es el tiempo que toma este proceso. La respuesta depende del tipo de inmueble, su historial y la calidad de la documentación disponible, pero en términos reales estos son los plazos:

  • Propiedad sin antecedentes complejos: 2 a 4 semanas
  • Inmueble con historial registral amplio o uso industrial: 4 a 8 semanas
  • Operaciones corporativas o con múltiples predios: 6 a 10 semanas

Este plazo incluye:

  • Revisión documental
  • Validación registral
  • Consultas con autoridades locales
  • Revisión técnica y fiscal
  • Integración del expediente final

Un due diligence apresurado suele generar omisiones. Por ello, en operaciones profesionales, este análisis se realiza antes de firmar contrato o liberar pagos, nunca después.

Fase 1: Revisión legal (titularidad del inmueble)

Esta es la etapa más crítica del proceso, ya que se valida que la propiedad exista legalmente y pueda venderse. En esta fase se deben revisar estos documentos:

  • Escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad
  • Certificado de Libertad de Gravamen (CLG), que confirma que el inmueble no tiene hipotecas, embargos o litigios
  • Identificación del propietario o acta constitutiva (si es persona moral)
  • Trazabilidad registral, para verificar que no existan errores en transmisiones anteriores
  • Poderes notariales vigentes (cuando vende una empresa)

Qué se valida aquí: saber si la persona que vende tiene el derecho legal de hacerlo y que la propiedad esté libre de conflictos jurídicos. Este paso es indispensable y siempre debe validarse con un notario público.

Fase 2: Revisión técnica y urbana

Esta etapa confirma si el inmueble puede usarse legalmente para el giro que planeas, por ello estos son los elementos clave a revisar:

  • Uso de suelo o Cédula de Zonificación: define si el predio permite actividades comerciales, industriales o mixtas
  • Alineamiento y número oficial: documento emitido por el municipio que valida la ubicación legal del inmueble
  • Restricciones urbanas o ambientales, especialmente importantes en naves industriales o terrenos grandes

Qué se valida aquí: que no existan impedimentos para operar, construir, remodelar o rentar el inmueble, ya que muchos conflictos surgen cuando se compra un inmueble sin revisar el uso de suelo y posteriormente no se obtiene licencia de funcionamiento.

Fase 3: Revisión operativa y financiera

Esta fase evalúa los impactos económicos reales de la compra. Se revisa:

  • Adeudos de predial y agua, generalmente de los últimos 5 años
  • Contratos de arrendamiento vigentes, si el inmueble ya genera rentas
  • Estado físico del inmueble (para estimar adecuaciones)
  • Servicios activos y regularizados

Qué se valida aquí: evitar que el comprador herede deudas y compromisos no contemplados en el precio. En operaciones comerciales, este punto puede modificar directamente el valor real de la inversión.

Checklist de due diligence inmobiliaria

Antes de comprar una propiedad comercial, asegúrate de revisar estos elementos:

  • Escritura pública inscrita
  • Certificado de Libertad de Gravamen
  • Uso de suelo compatible
  • Predial y agua al corriente
  • Identidad del propietario
  • Avalúo comercial
  • Contratos vigentes (si aplica)
  • Revisión notarial previa

Este checklist es el estándar mínimo que utilizan notarios, fondos inmobiliarios y brokers profesionales.

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Esto facilita que el proceso de due diligence sea más rápido y ordenado, evitando pérdidas de tiempo en propiedades que no cumplen con los requisitos legales u operativos.

El due diligence para comprar bienes comerciales no es un trámite opcional: es la base de una inversión segura. Revisar la situación legal, urbana y financiera del inmueble permite tomar decisiones informadas, evitar conflictos futuros y proteger el capital invertido.

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