Para cualquier inversor en el sector inmobiliario, identificar el potencial de un inmueble no es solo el inicio de un proyecto sino también algo que se debe hacer. El verdadero valor a menudo radica en un proceso crucial: en el procedimiento de cambio de uso de suelo.

Este trámite deberá hacerse ante el sistema legal antes de transformar una superficie o un predio que no se aprovecha en una propiedad comercial. En el mercado inmobiliario, comprender este procedimiento no es una opción, es una necesidad para garantizar la viabilidad y legalidad de que el proyecto en desarrollo tiene futuro.

En Spot2, sabemos que cada metro cuadrado cuenta. Por eso, hemos preparado esta guía donde te explicamos qué es, por qué es tan importante y qué se debe hacer para realizar el cambio de uso de suelo correspondiente. La información de esta guía te dará más información sobre la normativa vigente y también te dirá con qué cumplir debidamente en cuanto a datos y documentos de tu superficie.

¿Qué es el cambio de uso de suelo?

El cambio de uso de suelo es un trámite o procedimiento que busca solicitar a la autoridad competente la autorización para uso de la superficie y en el que, el objetivo es modificar las actividades permitidas en un predio o inmueble específico.

En México, la superficie del territorio está organizada por planes de desarrollo urbano, en el que se designan el tipo de actividad que se puede realizar por cada área o superficie: habitacional, comercial, industrial, de conservación, etc.

Su regulación es de mucho interés para un crecimiento urbano sostenido y el cuidado de las áreas de conservación. Su objetivo es asegurar que las actividades comerciales no afecten a las zonas residenciales, que se protejan las áreas vulnerables y que la infraestructura de la ciudad pueda soportar el desarrollo del proyecto.

Un caso muy común para los brokers que trabajan en Spot2 es el cambio de uso de suelo habitacional por el uso de suelo comercial. Si quieres transformar una vivienda en un local comercial debidamente en esa superficie se debe presentar la solicitud y obtener la resolución para el cambio de uso de suelo, lo que se conoce como un trámite de modificación.

Realizar el trámite de esta solicitud es esencial antes que cualquier otra actividad o actividades sobre la superficie. Transformar un predio que no tiene una resolución positiva puede causar la clausura de actividades e incluso la demolición de las construcciones no permitidas en el área si no conoces las medidas de tu terreno. Por eso, este proceso es el más importante para los inversores al evaluar el predio.

Requisitos para el cambio de uso de suelo en México

Es importante aclarar que los requisitos e información específicos varían por estado e incluso por municipio. Sin embargo, existe una base de documentos que la mayoría de las entidades en el país solicitan para iniciar el trámite de la solicitud.

Cabe destacar que la evaluación es mucho más estricta si el origen del predio es para la agricultura ya que el cambio de uso de suelo es una de las actividades que más contamina el medio ambiente. El valor de la propiedad, va más allá de la ubicación pues se define también por su capacidad de transformación.

Aquí enlistamos los datos y requisitos necesarios que se deben presentar para obtener el cambio de uso de suelo:

  • Identificación oficial vigente: Se deben presentar las identificaciones oficiales del patrón o de la empresa. En caso de ser una persona moral, se debe presentar el acta constitutiva para la solicitud.
  • Documentos que acrediten la propiedad: El sistema te pedirá la escritura pública del predio o inmueble para corroborar de que se trate de tu propiedad, que deberá estar debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad para que se compruebe su estado legal.
  • Comprobante de domicilio: Esencial por la ubicación del predio o superficie para desarrollo y necesario para comprobar su ubicación legal y fiscal.
  • Oficio de solicitud del trámite: Un escrito que va dirigido a la autoridad correspondiente, por el cual se exponen los motivos del cambio y se describen las nuevas actividades que se pretenden realizar en el área.
  • Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo Vigente: En este se agregan los datos y la actividad para el uso de suelo actual del predio y las normativas que le aplican. Es la base sobre la que se evaluará la viabilidad del cambio de la superficie.
  • Constancia de Alineamiento y/o Número Oficial Vigente: Certifica las actividades restringidas y la posición del inmueble o predio respecto de las vías públicas.
  • Comprobante de pago de derechos correspondiente: Seguro que te preguntabas cuánto se cobra por un cambio de uso de suelo y la respuesta es que varía por metro cuadrado y ubicación. Se debe presentar debidamente el comprobante del pago realizado por el estudio y la resolución de la solicitud.
  • Planos y memoria descriptiva del proyecto: Se deben incluir planos arquitectónicos y una descripción detallada del proyecto, especificando la superficie construida y el área libre, así como las actividades que se harán en el predio.

Pasos para solicitar un cambio de uso de suelo

Para iniciar el trámite de la solicitud de un cambio de uso de suelo se deberá seguir una serie de pasos. Aunque los nombres de las dependencias pueden variar, la lógica del trámite suele ser la misma.

¿Cuál es el primer paso para hacer el cambio de uso de suelo?

Para comenzar el trámite de cambio de uso de suelo, el primer paso es obtener información directa de las oficinas de desarrollo urbano a nivel municipal o estatal. En estas dependencias te darán información específica sobre el proceso en tu localidad y podrás obtener el formato de solicitud necesario para iniciar el proceso.

1. Revisar la normatividad vigente en el Programa de Desarrollo Urbano

Es una de las actividades más importante, durante la investigación. Antes de invertir tiempo y dinero por una superficie o vivienda, debes consultar el Programa de Desarrollo Urbano de la localidad. En él se establece qué tipo de uso de suelo y actividades están permitidos por cada zona.

Debes verificar si el cambio que planeas es factible según la zonificación y conservación del área. En muchos casos, aquí termina el proceso si la norma prohíbe el uso de suelo deseado, especialmente si es por la conservación del medio ambiente.

2. Reunir la documentación requerida

Una vez confirmada la viabilidad, debes reunir toda la documentación de la sección anterior. Cada documento debe contener su vigencia y estar debidamente llenado. Es recomendable tener imágenes físicas o digitales y copias de todo. La falta de un solo papel puede retrasar el proceso de resolución semanas o meses, por lo que este es un nivel de detalle crucial.

3. Presentar la solicitud en la ventanilla única o alcaldía correspondiente

Ahora debes acudir a la oficina correspondiente de desarrollo urbano de la ciudad donde te ubiques. Por lo general, se trata de la Dirección de Obras y Desarrollo Urbano. Allí se ingresará tu solicitud y se te dará un número de folio para dar seguimiento al caso hasta su resolución.

4. Realizar una evaluación técnica por parte de la autoridad urbana

Una vez que ingresas la solicitud, los peritos de la autoridad deben realizar una evaluación técnica a la superficie. Esto implica revisar que los datos, actividades planeadas y planos de tu proyecto cumplan con toda la normativa dependiendo del proyecto. En algunos casos, personal de la dependencia podría realizar más de una visita de inspección física al inmueble o superficie para darte su resolución.

5. Emitir el dictamen favorable o resolución negativa

Tras la evaluación, la autoridad emitirá una resolución. Si tu proyecto cumple con todos los requisitos, recibirás una resolución con un dictamen favorable que autoriza el cambio de uso de suelo. En caso contrario, se emitirá una resolución negativa, la cual deberá tener su justificación, explicando las razones por las que se rechaza la solicitud de cambio de superficie.

6. Actualizar el uso del suelo ante el registro correspondiente

Obtener la resolución favorable no es el final del proceso. El paso final es inscribir esta modificación de superficie en el Registro Público de la Propiedad y en el padrón catastral. Esto garantiza que el cambio goce de la validez jurídica y que el inmueble quede registrado con su nuevo uso, lo cual es indispensable para obtener licencias de funcionamiento y para futuras transacciones de venta o renta.

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Completar el trámite de cambio de uso de suelo es una de las actividades que más impulsa el valor de tus inmuebles. Una vez que tienes la certeza legal mediante la resolución y sobre las actividades que puedes hacer, el siguiente gran paso es que encuentres tu propiedad ideal.

A diferencia de las plataformas inmobiliarias tradicionales, en Spot2 nos especializamos en la renta y venta de inmuebles comerciales e industriales en México. Facilitamos la conexión entre tu oferta y la demanda, agilizando el proceso de comercialización y asegurando que encuentres al inquilino o comprador que está al mismo nivel que el valor de tu local comercial, oficina o nave industrial.

No dejes que tu inversión se detenga. Si ya tienes una propiedad con el uso de suelo correcto o estás en proceso de obtenerlo, es el momento de iniciar tus actividades comerciales.