Entender qué es el COS y el CUS no es un tema teórico, sino una condición base para definir la viabilidad de cualquier proyecto inmobiliario. Estos coeficientes determinan desde el primer trazo si un predio admite un desarrollo horizontal, vertical o mixto, y condicionan el diseño arquitectónico, el modelo financiero y el cumplimiento normativo.
Antes de hablar de estilo, programa o rentabilidad, el COS y el CUS establecen el límite físico y legal del proyecto. Ignorarlos o interpretarlos incorrectamente suele derivar en rediseños, pérdida de tiempo ante la autoridad o ajustes forzados al modelo de negocio.
¿Qué es el COS?
El COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) define la huella máxima de construcción permitida en planta baja respecto a la superficie total del terreno. Es el indicador que regula cuánto suelo puede ocuparse y cuánto debe permanecer como área libre.
Desde el punto de vista arquitectónico, el COS impacta directamente en la implantación del edificio, la relación lleno–vacío y la organización del conjunto. Un COS bajo obliga a liberar más superficie para patios, circulaciones, áreas verdes o maniobras, mientras que un COS alto permite una mayor ocupación del predio a nivel de suelo.
En términos normativos, el COS es clave para cumplir con requisitos de ventilación, asoleamiento, accesos, retiros y, en muchos casos, para obtener licencias de construcción y funcionamiento. Para el desarrollador, también influye en costos de urbanización y en la eficiencia operativa del proyecto.
¿Qué es el CUS?
El CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo) establece la cantidad total de metros cuadrados construibles, considerando todos los niveles del edificio. A diferencia del COS, que controla la huella, el CUS regula la intensidad del desarrollo.
Para arquitectos, el CUS es el parámetro que define el potencial volumétrico del predio. Un CUS alto permite distribuir la construcción en varios niveles, siempre que se respete la huella máxima, la altura permitida y las restricciones adicionales de la zonificación.
Desde la lógica del desarrollo inmobiliario, el CUS está directamente vinculado al rendimiento del suelo. A mayor CUS, mayor superficie rentable potencial, pero también mayores exigencias estructurales, de instalaciones y de inversión inicial. Por ello, su análisis debe hacerse de forma integral y no únicamente desde la máxima densidad posible.
Ejemplo práctico
Consideremos un terreno con las siguientes características:
Superficie del terreno: 1,000 m²
- COS permitido: 0.5
- CUS permitido: 2.0
El COS indica que la huella máxima en planta baja será de 500 m². Esto condiciona el desplante del edificio y la proporción de área libre dentro del predio.
El CUS, por su parte, permite un total de 2,000 m² construidos. Esto abre distintas alternativas de diseño: cuatro niveles de 500 m², dos niveles de 1,000 m² o cualquier combinación que respete el COS, la altura máxima y las restricciones urbanas.
Este ejercicio simple muestra cómo el COS y el CUS no dictan el diseño, pero sí definen el marco dentro del cual el diseño es posible. A partir de estos valores se toman decisiones sobre tipología, estructura, núcleos verticales y viabilidad financiera.
Consulta datos
El COS y el CUS no son valores arbitrarios. Se determinan a partir de la zonificación y el uso de suelo aplicables a cada predio, información que debe consultarse siempre antes de avanzar en un anteproyecto.
En México, estos coeficientes se encuentran en documentos oficiales como la constancia de uso de suelo o la cédula de zonificación, donde también se especifican la altura máxima, los usos permitidos, las restricciones por colindancia y las obligaciones de área libre.
Esta consulta es una etapa crítica del análisis del terreno. Permite descartar predios inviables desde el punto de vista normativo y enfocar recursos únicamente en aquellos con potencial real de desarrollo.
Caso comparativo real: Mismo terreno, distinto potencial por COS y CUS
Para entender el impacto real del COS y el CUS en un proyecto, comparemos dos predios de características físicas similares, ubicados en zonas urbanas consolidadas de una ciudad como CDMX o Guadalajara, pero con normativas distintas.
Terreno A: Zonificación de baja intensidad
Superficie: 1,000 m²
COS: 0.4
CUS: 1.2
Altura máxima: 3 niveles
En este predio, la huella máxima permitida es de 400 m² en planta baja, lo que obliga a liberar el 60% del terreno como área libre. El CUS autoriza un total de 1,200 m² construibles, que, combinados con la altura máxima, prácticamente limitan el proyecto a tres niveles de 400 m².
Implicaciones de diseño y negocio:
Este tipo de terreno es adecuado para oficinas de baja densidad, clínicas, escuelas pequeñas o desarrollos con fuerte componente de área libre. Sin embargo, la superficie rentable es limitada y el costo del suelo se diluye menos, lo que exige rentas más altas por metro cuadrado para mantener la viabilidad financiera.
Terreno B: Zonificación de media–alta intensidad
Superficie: 1,000 m²
COS: 0.6
CUS: 2.4
Altura máxima: 6 niveles
Aquí, la huella máxima en planta baja asciende a 600 m², permitiendo un desplante más eficiente. El CUS autoriza hasta 2,400 m² construibles, lo que abre la posibilidad de distribuir el programa en varios niveles sin sacrificar área útil.
Implicaciones de diseño y negocio:
Este predio es ideal para oficinas corporativas, edificios de servicios o usos mixtos ligeros, ya que permite duplicar la superficie rentable respecto al Terreno A. Aunque la inversión inicial en estructura y verticalidad es mayor, el retorno por metro cuadrado de suelo suele ser más eficiente, especialmente en corredores con demanda consolidada.
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En proyectos comerciales e industriales, el verdadero valor del terreno no está solo en su ubicación, sino en su potencial normativo bien entendido. Analizar el COS y el CUS desde el inicio reduce riesgos y acelera la toma de decisiones técnicas y financieras.
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