Antes de avanzar hacia un contrato formal antes de rentar oficina, local comercial o nave industrial, la mayoría de las negociaciones profesionales comienzan con una carta de Intención, mejor conocida como LOI (Letter of Intent). 

Aunque muchos empresarios principiantes pasan por alto este paso, la LOI es una herramienta clave para ordenar la negociación, evitar sorpresas de último minuto y dejar claras las bases de buena fe entre propietario e inquilino.

Este artículo explica de forma clara qué es una LOI, para qué sirve y qué debe incluir, con el fin de que cualquier empresa pueda negociar un espacio comercial con seguridad y profesionalismo.

¿Qué es una LOI (Letter of Intent) inmobiliaria?

La LOI inmobiliaria es un documento preliminar —no vinculante— que resume los términos que ambas partes están dispuestas a negociar antes de elaborar el contrato de arrendamiento. Funciona como un "pre-contrato" comercial, sin efectos legales definitivos.

Más bien su propósito es:

  • Alinear expectativas desde el inicio
  • Confirmar que existe interés real por parte del inquilino
  • Evitar malentendidos que pueden frenar la negociación
  • Facilitar la redacción del contrato formal sin idas y vueltas

Ahora, muchos se preguntan si es legalmente vinculante una Carta de Intención (LOI) en México? La respuesta corta es no. No obliga legalmente a las partes a firmar el contrato, pero sí establece las bases de la negociación.

De hecho, en mercados competitivos como CDMX, Monterrey o Guadalajara, donde varios prospectos compiten por un mismo inmueble, la LOI se ha convertido en una herramienta clave para demostrar seriedad y asegurar prioridad en la negociación.

Diferencias clave entre una LOI y un contrato de arrendamiento

Aunque la Carta de Intención (LOI) y el Contrato de Arrendamiento forman parte del mismo proceso de negociación comercial, su propósito y alcance legal son completamente distintos. Aquí una comparativa del contenido de cada documento:

Tabla comparativa: LOI vs. Contrato de Arrendamiento

¿Por qué es crucial presentar una LOI antes del contrato?

Aunque algunos inquilinos quisieran saltarse este paso, una LOI bien redactada reduce el riesgo, ahorra tiempo y acelera el arrendamiento. Estas son las razones principales por las que deberías considerarlo:

Demuestra seriedad al propietario

El dueño o desarrollador busca diferenciar al interesado genuino del curioso. Una LOI formal indica:

  • Interés real en la propiedad
  • Capacidad para iniciar proceso legal y operativo
  • Compromiso con avanzar hacia un contrato en tiempos razonables

Esto hace que el propietario priorice esa negociación frente a otros prospectos menos estructurados.

Fija condiciones comerciales y evita cambios de último minuto

Muchos desacuerdos ocurren porque el inquilino cree que la renta incluye adecuaciones, o el propietario asume que el contrato será mínimo por 3 años.

La LOI sirve para fijar por escrito:

  • Renta
  • Incrementos
  • Depósitos
  • Plazo
  • Usos permitidos
  • Responsabilidades de mantenimiento

De esta forma, ambas partes negocian con parámetros claros y reducen la fricción durante la fase legal.

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Elementos indispensables en tu Carta de Intención

Aunque no existe un formato universal, sí hay componentes mínimos que toda LOI debe incluir para ser útil, profesional y proteger los intereses de ambas partes.

A continuación, los puntos indispensables y cómo impactan en la negociación:

Precio de renta y depósitos

Debe especificar:

  • Renta mensual (total o por m²)
  • Moneda de pago (MXN o USD según la zona)
  • Incremento anual (habitualmente ligado al INPC)
  • Depósito en garantía y forma de devolución.

Por qué importa:
El precio es el principal punto de negociación. Definirlo en la LOI evita sorpresas durante el contrato y permite calcular el flujo financiero desde el día uno.

Periodo de gracia y adecuaciones

Aquí se incluyen:

  • Número de días sin renta para adecuar,
  • Si el propietario aportará “tenant improvements” (mejoras),
  • Quién paga qué y bajo qué presupuesto.

Por qué importa:
En oficinas o naves industriales, las adecuaciones pueden representar entre 10% y 40% de la inversión inicial. Todo debe estar claro antes del contrato.

Plazo forzoso y renovaciones

Se recomienda determinar:

  • Plazo mínimo del contrato (1, 3 o 5 años, según la industria)
  • Si existe renovación automática o preferencial
  • Penalización en caso de terminación anticipada

Por qué importa:
El plazo forzoso da estabilidad al propietario, mientras que la renovación anticipada da certidumbre al inquilino para planear crecimiento.

Uso de suelo permitido

La LOI debe indicar:

  • Uso de suelo comercial, industrial o mixto,
  • Restricciones operativas, horario, aforo o tipo de actividad,
  • Cumplimiento con normatividad local.

Por qué importa:
Un uso de suelo incorrecto puede invalidar el contrato o frenar la operación del negocio. Verificarlo desde la LOI elimina riesgos legales y operativos.

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Errores comunes al redactar una carta de intención

Una carta de intención mal redactada puede complicar más que ayudar. Estos son los errores más frecuentes según brokers industriales y despachos legales:

1. Ser demasiado vago

Términos como “renta negociable”, “adecuaciones por definir” o “uso comercial general” abren espacio a interpretaciones y conflictos.

2. Asumir compromisos legales prematuros

Hay propietarios que redactan LOIs como si fueran contratos, incluyendo obligaciones rígidas. Recordemos: la LOI no es vinculante, pero sí condiciona el tono de la negociación. Hay que cuidar el equilibrio.

3. No validar datos críticos antes de firmar

Por ejemplo:

  • Disponibilidad real del inmueble
  • Vigencia del uso de suelo
  • Costos de mantenimiento no informados
  • Restricciones operativas del edificio o parque industrial

4. No definir tiempos de respuesta

Una LOI sin plazos puede volver eterna la negociación y hacer que el propietario avance con otro inquilino más ágil.

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