Conocer cuánto cuesta sacar las escrituras de un terreno comercial es un paso clave para cualquier inversor inmobiliario en México. La escrituración no es solo un trámite administrativo: es el proceso que otorga certeza jurídica, permite registrar el inmueble a tu nombre y habilita su uso legal para venta, renta, financiamiento o desarrollo.
En términos generales, el costo de escriturar un terreno en México suele ubicarse entre el 4% y el 8% del valor del inmueble, aunque este rango puede variar según la entidad federativa, el valor del terreno y el tipo de operación.
Esta guía explica qué factores influyen en el costo, cuál es el desglose real de gastos, qué se necesita para escriturar y cómo optimizar el proceso desde una perspectiva de inversión comercial.
Factores que influyen en el costo de escriturar un terreno
El precio de las escrituras de un terreno no es fijo. Está determinado por varios elementos que se calculan de forma proporcional o variable, entre los que destacan fenómenos como las burbujas inmobiliarias y la gentrificación.
Valor catastral o comercial del terreno
La mayoría de los costos —especialmente impuestos y honorarios notariales— se calculan con base en el valor más alto entre el catastral y el valor comercial. A mayor valor del terreno, mayor será el costo total de escrituración.
Ubicación y municipio donde se realiza el trámite
Cada estado y municipio establece sus propias tasas de impuestos y derechos registrales. Por ejemplo, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) puede variar significativamente entre entidades.
Superficie del terreno
Aunque no siempre es el factor principal, la superficie influye indirectamente en el avalúo y en algunos derechos administrativos, sobre todo en terrenos comerciales o industriales.
Tarifa y categoría del notario
En México, los notarios públicos operan bajo aranceles regulados, pero dentro de ciertos rangos. La experiencia, ubicación y volumen de operaciones del notario pueden impactar el costo final.
Tipo de operación (terreno comercial vs. habitacional)
Los terrenos comerciales suelen tener valores más altos y requerir avalúos más detallados, lo que incrementa algunos costos frente a operaciones habitacionales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno comercial?
En términos simples, escriturar un terreno comercial en México puede costar, en promedio, entre el 4% y el 8% del valor total del terreno. A continuación, el desglose de los costos más comunes:
Honorarios notariales
Los honorarios notariales suelen representar entre el 0.5% y el 1.5% del valor del inmueble, dependiendo del estado, el valor de la operación y la notaría.
Estos honorarios cubren la elaboración de la escritura pública, la revisión legal de la documentación y la formalización del acto ante notario, pero no incluyen impuestos ni derechos registrales.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI)
Es uno de los rubros más relevantes. El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un gravamen estatal y su tasa varía según la entidad federativa.
En la práctica, suele ubicarse entre el 2% y el 4.5% del valor del terreno, dependiendo del estado y del esquema fiscal aplicable.
Derechos del Registro Público de la Propiedad
Los derechos del Registro Público de la Propiedad cubren la inscripción de la escritura pública y la publicidad registral del inmueble.
Su costo puede calcularse como un porcentaje del valor de la operación —generalmente entre 0.2 % y 1 %— o bien establecerse como una cuota fija o progresiva, dependiendo de la entidad federativa y del valor del inmueble.
Avalúo comercial
El avalúo es un requisito indispensable para escriturar un terreno, ya que permite al notario determinar el valor fiscal sobre el cual se calculan los impuestos correspondientes.
Su costo suele oscilar entre $3,000 y $15,000 MXN, dependiendo del tamaño, ubicación y tipo de terreno.
Certificaciones y trámites administrativos
Incluyen certificados de libertad de gravamen, constancias catastrales y otros documentos. Estos costos suelen ser menores, pero acumulativos.
En conjunto, estos conceptos explican por qué el costo de escrituras de un terreno no es un gasto menor y debe considerarse desde el inicio del análisis financiero.
¿Quién debe pagar los costos de escritura de un terreno?
En la práctica inmobiliaria en México, el comprador suele asumir los costos de escrituración, ya que es quien adquiere el derecho de propiedad y obtiene el beneficio legal del registro.
No obstante, la ley permite que comprador y vendedor acuerden una distribución distinta de los gastos, siempre que quede claramente estipulado en el contrato de compraventa. En operaciones comerciales de gran volumen, es común negociar algunos costos como parte del cierre.
¿Qué se necesita para escriturar un terreno?
Para completar el proceso de escrituración, el notario solicitará documentación específica que permita validar la legalidad de la operación.
Identificación oficial del comprador y vendedor
INE o pasaporte vigente, así como la comparecencia personal o mediante representante legal.
Comprobante de propiedad o antecedentes registrales
Escritura previa inscrita o documento que acredite la propiedad legal del terreno.
Certificado de libertad de gravamen
Acredita que el terreno no tiene hipotecas, embargos ni litigios.
Avalúo vigente del terreno
El avalúo vigente es un documento emitido por perito autorizado que establece el valor comercial.
Pagos de predial y servicios al corriente
Se requiere constancia de no adeudos para evitar que el comprador herede obligaciones.
CURP, RFC y comprobante de domicilio
Tanto de personas físicas como morales involucradas en la operación.
Concreta inversiones seguras con Spot2
Saber cuánto cuesta sacar las escrituras de un terreno permite a los inversionistas planear mejor su capital, evitar sobrecostos y evaluar con mayor precisión la rentabilidad real de un proyecto comercial o industrial.
En Spot2.mx, los desarrolladores e inversionistas pueden encontrar terrenos verificados, con información clara sobre su situación legal, uso de suelo y viabilidad de escrituración. Esto facilita procesos más transparentes y reduce riesgos asociados a propiedades con antecedentes irregulares.
Invertir con información confiable no solo ahorra dinero: Protege el patrimonio y acelera la toma de decisiones estratégicas.
Preguntas frecuentes
1. ¿El costo de las escrituras cambia según el estado o municipio donde se ubique el terreno?
Sí. Cada entidad federativa define sus propias tasas de impuestos y derechos, por lo que el costo total puede variar de forma significativa.
2. ¿Puedo escriturar un terreno si aún tiene adeudos?
No es recomendable. La mayoría de los notarios exige que el predial y gravámenes estén liquidados antes de escriturar.
3. ¿Es obligatorio hacer avalúo para escriturar?
Sí. El avalúo es un requisito indispensable, ya que sirve como base para calcular impuestos y honorarios notariales.
