El régimen de arrendamiento es el esquema fiscal bajo el cual tributan en México quienes obtienen ingresos por rentar un inmueble. Para dueños de locales comerciales, oficinas o bodegas, entenderlo no es opcional: determina cómo facturar, qué impuestos pagar y qué gastos pueden deducirse ante el SAT.
En términos prácticos, conocer el régimen de arrendamiento del SAT permite evitar multas, calcular correctamente la rentabilidad de un inmueble y operar con clientes formales. En esta guía revisamos la definición, quién debe tributar, obligaciones fiscales, deducciones disponibles y el proceso para registrarse.
¿Qué es el régimen de arrendamiento?
El régimen de arrendamiento es una modalidad fiscal aplicable a personas físicas o morales que obtienen ingresos por permitir el uso o goce temporal de un inmueble a cambio de una renta.
Aplica para cualquier propiedad comercial o industrial:
En la operación intervienen dos figuras:
- Arrendador: propietario del inmueble que recibe la renta
- Arrendatario: quien paga por utilizar el bien
En otras palabras, cuando un negocio renta un local, el propietario debe tributar por ese ingreso bajo el régimen correspondiente ante el SAT.
Aspectos clave del régimen de arrendamiento
Para comprender correctamente qué es el régimen de arrendamiento, conviene resumir sus elementos principales:
- Definición: esquema fiscal para ingresos derivados de rentar inmuebles
- Ámbito fiscal: regulado por la Ley del ISR y el Código Fiscal de la Federación
- Obligaciones: emitir facturas, presentar declaraciones y pagar impuestos
- Tipos: personas físicas y personas morales
Este marco determina la formalidad de cualquier operación inmobiliaria comercial en México.
¿Quién debe tributar en el régimen de arrendamiento?
Debe tributar cualquier contribuyente que obtenga ingresos por rentar un inmueble, sin importar el tamaño del negocio.
Personas físicas
Propietarios particulares que ponen en renta:
- Un local en planta baja
- Una oficina
- Un consultorio
- Una bodega
- Un terreno
Personas morales
Empresas constituidas que poseen inmuebles y reciben ingresos por arrendamiento. En ambos casos aplica para propiedades comerciales, industriales o habitacionales.
Obligaciones fiscales del arrendador
Quien obtiene ingresos por rentar un inmueble debe cumplir obligaciones ante el SAT. No importa si es un solo local comercial: desde el primer pago de renta ya existe obligación fiscal.
Registro ante el SAT
El propietario debe:
- Inscribirse en el RFC (si aún no lo tiene)
- Actualizar actividades económicas
- Elegir el régimen de arrendamiento
El trámite se realiza en el portal del SAT dentro de Actualización de actividades económicas y no requiere notario ni gestor.
Muchos arrendadores cometen el error de permanecer en “sin obligaciones fiscales”, lo que puede generar multas retroactivas.
Emisión de CFDI (facturas electrónicas)
Por cada renta recibida se debe emitir un CFDI de ingresos. Debe incluir:
- Uso de CFDI (arrendamiento)
- Cuenta predial del inmueble
- Retenciones si el inquilino es persona moral
- IVA desglosado cuando el inmueble sea comercial
Un local comercial casi siempre causa IVA, a diferencia de la casa habitación.
Declaraciones de impuestos
El arrendador debe declarar periódicamente sus ingresos.
Mensualmente:
- ISR provisional
- IVA trasladado
Anualmente:
- Declaración anual de ISR
El impuesto se calcula sobre utilidad, no sobre renta bruta (gracias a deducciones).
Retenciones cuando el inquilino es empresa
Si el arrendatario es persona moral:
- Retiene 10% de ISR
- Retiene 2/3 del IVA
El arrendador solo paga la diferencia en su declaración mensual. Esto reduce el pago inmediato, pero obliga a presentar declaraciones correctamente.
Derechos del arrendador y garantías del inquilino
El contrato de arrendamiento no solo es fiscal; también establece protección legal para ambas partes:
Derechos del arrendador
- Recibir el pago puntual de la renta
- Exigir garantía o depósito
- Recuperar el inmueble al término del contrato
- Solicitar mantenimiento adecuado
Garantías del arrendatario
- Uso pacífico del inmueble
- Condiciones estructurales seguras
- Respeto a plazo contractual
- No incremento arbitrario de renta
Esto brinda certeza jurídica a negocios que invierten en adecuaciones y equipamiento.
Deducciones permitidas en el régimen de arrendamiento
El régimen de arrendamiento permite reducir el ISR mediante gastos relacionados directamente con la operación del inmueble. Elegir correctamente entre deducciones comprobables o la deducción ciega puede cambiar significativamente la utilidad neta del arrendador.
Deducción opcional del 35% (deducción ciega)
El contribuyente puede deducir automáticamente el 35% de los ingresos por renta sin comprobar gastos.
Es útil cuando:
- El inmueble requiere poco mantenimiento
- El arrendador no quiere llevar control administrativo
- La propiedad es nueva o de bajo desgaste
En la práctica, muchos propietarios de locales comerciales pequeños utilizan esta opción por su simplicidad administrativa.
Impuesto predial
El predial pagado durante el año es completamente deducible si se cuenta con comprobante.
Esto es especialmente relevante en zonas comerciales donde el valor catastral es alto, ya que el impuesto puede representar una parte importante del costo operativo anual.
Mantenimiento y reparaciones
Se pueden deducir gastos necesarios para conservar el inmueble en condiciones de uso:
- Pintura
- Impermeabilización
- Reparaciones eléctricas o hidráulicas
- Ajustes menores para el giro del inquilino
No aplica para ampliaciones o remodelaciones estructurales (estas se consideran inversión, no gasto).
Seguros del inmueble
Las pólizas contratadas para proteger el inmueble son deducibles, por ejemplo:
- Seguro contra incendio
- Responsabilidad civil
- Daños estructurales
En propiedades comerciales, estos seguros son comunes porque el arrendatario suele exigirlos en contrato.
Comisiones a inmobiliaria
Honorarios pagados por promoción, colocación o administración del inmueble pueden deducirse si están facturados. Esto incluye plataformas de intermediación o brokers inmobiliarios.
Insight práctico:
Si el inmueble tiene mantenimiento frecuente o gastos de administración, conviene deducir gastos reales. Pero si es un local estable con pocos costos, la deducción del 35% suele ser más eficiente fiscalmente.
¿Cómo registrarse en el régimen de arrendamiento?
El alta puede hacerse en línea desde el portal del SAT siguiendo estos pasos:
- Ingresar al portal SAT con RFC y contraseña
- Seleccionar “Actualización de actividades económicas”
- Elegir ingresos por arrendamiento
- Confirmar obligaciones fiscales
- Guardar acuse
Posteriormente, se habilita la emisión de facturas y presentación de declaraciones.
Encuentra tu local comercial con Spot2.mx
Comprender el régimen de arrendamiento es fundamental antes de rentar o invertir. Una propiedad bien ubicada, con contrato formal y obligaciones fiscales claras, reduce riesgos y mejora la estabilidad del negocio.
En Spot2.mx puedes encontrar los mejores locales comerciales, oficinas y naves industriales con todas las verificaciones clave para operar bajo tu régimen de arrendamiento ideal. Encuentra hoy mismo tu local comercial ideal. Más fácil, más rápido y más seguro.
