Cuando un inversionista o director de logística piensa en el epicentro industrial del Valle de México, nombres como Tepotzotlán, Cuautitlán o el nuevo polo del AIFA vienen a la mente de inmediato. Son el presente y el futuro de la manufactura y la distribución en el centro del país. 

Sin embargo, para entender hacia dónde se dirige el mercado, es fundamental conocer dónde comenzó todo: en un barrio que nació con el hierro de las vías del tren y que sentó las bases de la industria capitalina. 

La historia de los corredores industriales es una de constante movimiento, y comprender su evolución, desde sus orígenes olvidados hasta los polos emergentes, es clave para tomar decisiones estratégicas hoy.

Atlampa: El origen del corazón industrial de México

A finales del siglo XIX, mucho antes de los parques clase A, Atlampa se consolidó como el primer corredor industrial de la Ciudad de México. Su ubicación era inmejorable: junto a la estación de tren de Buenavista y a un paso del centro histórico, se convirtió en el motor productivo de la capital. Allí florecieron industrias textiles, metalúrgicas y de alimentos, aprovechando una conectividad ferroviaria sin precedentes.

Sin embargo, la historia de Atlampa es también la primera lección sobre la tensa relación entre la industria y la mancha urbana. Con el tiempo, la expansión residencial la encerró, el valor del suelo y uso del suelo comercial se disparó para uso habitacional y la actividad productiva fue desplazada hacia la periferia. Hoy, lo que fue un clúster productivo es una zona de transición que nos enseña una regla vigente: donde crece la ciudad, la industria retrocede.

¿Qué define realmente a un corredor industrial?

Es crucial entender que un corredor industrial es mucho más que un conjunto de naves. Es un ecosistema territorial complejo donde convergen factores clave que garantizan su éxito y sostenibilidad. A diferencia de un parque aislado, un verdadero corredor se caracteriza por:

  • Ubicación estratégica: Articulado en torno a vías primarias como autopistas o líneas férreas.
  • Infraestructura de servicios: Acceso confiable a energía a gran escala, agua y conectividad logística.
  • Normatividad y certeza jurídica: Reglas claras sobre el uso de suelo industrial.
  • Masa crítica: Una alta concentración de desarrolladores institucionales e inquilinos que generan especialización y escala.
  • Demanda sostenida: Interés constante de empresas de logística, e-commerce y manufactura.

La migración industrial: De los corredores históricos a la periferia

El fenómeno de Atlampa se repitió en otros enclaves históricos. Zonas como Vallejo, Naucalpan y Tlalnepantla también cedieron ante la presión del crecimiento urbano y la mayor rentabilidad del suelo para uso habitacional o comercial.

Esta expulsión natural reconfiguró el mapa, empujando a la industria hacia la periferia, donde la tierra es más accesible y la regulación es más favorable. Así nació la lógica de los corredores modernos, articulados ya no por la cercanía al centro, sino por su conexión con las grandes autopistas del país.

El CTT: La columna vertebral del México industrial moderno

La autopista México-Querétaro (57D) es la columna vertebral del desarrollo industrial contemporáneo. A su alrededor se consolidó el corredor más importante del país: el CTT (Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán). Su éxito se debe a:

  • Conectividad: Conexión directa con la CDMX, el Bajío y la frontera norte.
  • Planeación: Presencia de parques industriales de primer nivel, muchos con recinto fiscalizado.
  • Servicios a escala: Infraestructura robusta, como subestaciones eléctricas y ductos.
  • Alta concentración: Es el hub por excelencia para operadores logísticos y empresas de e-commerce.

¿Donde surgen los nuevos corredores industriales del país?

El propio éxito del CTT y otras zonas como Toluca y sus naves industriales ha provocado el encarecimiento y la saturación del suelo, obligando a los desarrolladores a mirar hacia nuevas fronteras. Hoy, los nuevos corredores industriales están surgiendo en zonas estratégicas:

  • Zumpango/Nextlalpan/Santa Lucía: Impulsados por el AIFA y vialidades como el Macrolibramiento Mexiquense, ya se observan nuevos parques industriales que buscan capitalizar la conectividad con las autopistas 57D y 85D.
  • Chalco/Ixtapaluca (Zona Oriente): Conectadas por el Circuito Exterior Mexiquense, estas áreas tienen un alto potencial para convertirse en el próximo hub logístico ante la presión que expulsa a la industria del Valle Central.
  • Toluca/Lerma (Zona Poniente): Aunque ya consolidadas, viven una segunda ola de inversión gracias a mejoras en conectividad y su vocación como puerta logística hacia el Pacífico.

Estos nuevos polos no nacen por inercia, sino por una decisión estratégica de desarrolladores y empresas que están construyendo ecosistemas productivos desde cero.

La historia de Atlampa a Nextlalpan, nos demuestra que los corredores industriales son entes vivos en constante evolución. El reto actual no es solo construir naves, sino anticipar hacia dónde se moverá la industria mañana.

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