Si tu negocio está creciendo, cambiando de ubicación o ajustando costos, el contrato de subarrendamiento puede ser una salida estratégica para mantener un local sin cargar con todo el alquiler. En bienes raíces comerciales, entender esta figura te ayuda a operar con orden, evitar conflictos y negociar mejor con el propietario o con el arrendador.
Para emprendedores y dueños de pequeñas empresas, subarrendar no es “improvisar”: es documentar por escrito quién usa el inmueble, en qué condiciones, cuánto paga y qué responsabilidades asume. La clave está en proteger el contrato principal, cuidar la propiedad y asegurar que el uso comercial sea compatible con lo pactado.
¿Qué es el contrato de subarrendamiento?
Un contrato de subarrendamiento es un acuerdo legal por escrito en el que el arrendatario (inquilino original) permite que un tercero use total o parcialmente el inmueble, a cambio de una renta. En términos prácticos: usted sigue siendo responsable ante el arrendador del contrato de arrendamiento original, pero crea un segundo contrato con el subarrendatario.
¿Qué es el subarrendamiento? Es la figura mediante la cual el inquilino original “subarrienda” un espacio (un local, una oficina o una parte de la propiedad) a otra persona o negocio, sin que eso lo libere de sus obligaciones frente al propietario.
Esto puede ser útil cuando el local es más grande de lo necesario, cuando hay estacionalidad en ventas o cuando se busca compartir costos en una ubicación comercial.
El contrato de subarrendamiento sirve para:
- Documentar el uso permitido (giro), horarios y reglas del espacio.
- Fijar monto de renta, forma de pago, depósito y, si aplica, fianza.
- Delimitar responsabilidades por reparaciones, mantenimiento y daños.
- Dejar claro qué pasa si termina el contrato principal.
Aspectos clave:
- Casi siempre requiere permiso del arrendador y/o del propietario, preferentemente por escrito.
- El plazo del subarrendamiento no puede exceder el del contrato principal.
- si hay restricciones en el contrato original, también aplican para el subarrendatario.
Partes involucradas:
- Arrendador (propietario del inmueble).
- Arrendatario (inquilino original que se vuelve subarrendador).
- Subarrendatario (nuevo ocupante, total o parcial).
¿Qué debe incluir un contrato de subarrendamiento?
Un contrato bien armado reduce fricción y aumenta seguridad. En locales comerciales, el riesgo no es solo “legal”: también es operativo. Un error en el alcance del uso, en el pago o en las reparaciones puede costar tiempo, dinero y reputación con el propietario. Por eso, más que un formato genérico, conviene asegurar que el documento sea claro, completo y consistente con el contrato de arrendamiento principal.
En la práctica, los contratos de subarrendamiento más sólidos comparten una lógica: describen con precisión quién participa, qué se subarrienda, cuánto cuesta, bajo qué reglas y qué pasa si algo se incumple. También anticipan escenarios comunes: atrasos de renta, daños, cambios de giro, necesidad de avisos y terminación anticipada.
A continuación, los elementos mínimos que le conviene incluir para que el acuerdo sea ejecutable, razonable y alineado con el arrendador.
1. Identificación de las partes
Aquí se define quién firma y con qué carácter. Debe quedar claro quién es el arrendatario (subarrendador) y quién es el subarrendatario. Si el subarrendatario es empresa, conviene incluir denominación social, RFC y representante legal.
También es recomendable identificar al arrendador o propietario del inmueble, aunque no firme el contrato de subarrendamiento. ¿Por qué? Porque el contrato principal existe, y el arrendador puede imponer condiciones sobre el uso, el giro y el ingreso de terceros.
Incluya:
- Nombre completo y domicilio de cada parte.
- Identificación oficial y datos de contacto.
- Referencia al contrato de arrendamiento vigente (fecha, local, plazo).
Cuando todo está correctamente identificado por escrito, se reducen disputas de “quién tiene qué derecho” y quién debe responder ante incumplimientos.
2. Descripción del inmueble y uso permitido
La descripción del inmueble debe ser específica: ubicación, metraje, áreas comunes, bodega, estacionamientos y cualquier espacio incluido. Si se subarrienda una parte, delimite físicamente qué se entrega y qué queda bajo control del arrendatario.
El uso permitido es igual de importante. En un local comercial, el giro puede requerir licencias, avisos y cumplimiento de normas internas (plaza, edificio, condominio). Si el subarrendatario cambia el giro sin permiso, el arrendador puede considerar que hay incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Incluya:
- Descripción de la propiedad y áreas subarrendadas.
- Giro autorizado y restricciones (ruido, horarios, almacenamiento, etc.).
- Prohibiciones relevantes del contrato principal.
Esto protege al arrendatario y evita que el subarrendamiento se convierta en un riesgo para su negocio.
3. Plazo y condiciones de pago
El plazo debe estar amarrado al contrato principal. Si su contrato de arrendamiento termina en cierta fecha, el subarrendamiento no puede ir más allá. También conviene definir si hay prórroga y bajo qué condiciones.
En pago, defina:
- Monto de renta (alquiler) y periodicidad.
- Forma de pago, fecha límite y penalizaciones razonables.
- Depósito de garantía y reglas de devolución.
- Si aplica, fianza o póliza jurídica (quién la paga y qué cubre).
Para evitar confusiones, indique qué servicios están incluidos (luz, agua, mantenimiento) y cuáles debe pagar el subarrendatario. Cuando el esquema de pago está bien descrito, se reduce la fricción y se facilita la administración.
4. Alcance del subarriendo y restricciones
En este apartado se establece “qué tanto” se subarrienda: total o parcial. También debe aclararse si el subarrendatario puede, a su vez, subarrendar (normalmente no, salvo autorización expresa).
La restricción más importante suele ser el permiso del arrendador o propietario. En muchas operaciones comerciales, el contrato original prohíbe subarrendar sin consentimiento por escrito. Si se ignora, el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento, y eso deja al subarrendatario sin derecho de uso.
Incluya:
- Si el subarrendamiento es parcial o total.
- Reglas de acceso, llaves, señalización y uso de áreas comunes.
- Obligación de respetar el contrato principal.
Esto no es “relleno legal”: es lo que evita que una buena idea operativa termine en conflicto.
5. Obligaciones y responsabilidades
Aquí se reparten tareas y riesgos. En comercial, el tema de reparaciones y mantenimiento siempre aparece. Defina qué reparaciones son responsabilidad del subarrendatario (por uso, desgaste, daños) y cuáles corresponden al arrendatario o al arrendador (estructura, vicios ocultos, instalaciones base, según contrato principal).
También se recomienda incluir:
- Obligación del subarrendatario de usar la propiedad de forma adecuada.
- Prohibición de modificar sin autorización (obra, instalaciones, anuncios).
- Reglas de entrega-recepción y estado del inmueble.
- Responsabilidad por daños y seguros (si aplica).
Un contrato claro hace que cada parte “sepa qué debe hacer” y evita discusiones cuando algo se descompone o cuando el negocio cambia de ritmo.
6. Firmas y anexos
Un contrato de subarrendamiento debe estar firmado por las partes y acompañarse de anexos útiles. No es raro que, en una disputa, lo que “salva” el caso sea el anexo correcto: inventario, fotos, plano, reglamento del inmueble o carta de autorización del propietario.
Anexos recomendables:
- Copia del contrato de arrendamiento principal.
- Carta de consentimiento del arrendador (por escrito).
- Inventario y estado del inmueble (con evidencia).
- Reglamento del edificio/plaza y lineamientos comerciales.
Mientras más claro sea el expediente, más seguridad y menos fricción operativa.
Consideraciones del contrato de subarrendamiento de un local comercial
Antes de subarrendar, vale la pena pensar como inversionista: no solo en el ingreso, sino en el riesgo contractual. Un subarrendamiento mal planteado puede crear incumplimiento con el propietario, conflictos con el nuevo inquilino y problemas de operación en una propiedad comercial donde hay reglas y terceros (administración, condominio, plaza).
Además, el subarrendamiento no elimina su relación con el arrendador. Usted sigue “en medio”: cobra renta al subarrendatario, pero paga renta al arrendador. Por eso conviene cuidar el flujo, documentar avisos y mantener el inmueble en condiciones.
Estas consideraciones le ayudan a mantener control y evitar sorpresas, especialmente si el local está en un proyecto con administración formal o con alta exigencia documental.
Reglas sobre el permiso del propietario para realizar actividades comerciales
Primero: revise el contrato de arrendamiento. Si dice que no se puede subarrendar sin autorización, entonces debe solicitar el permiso por escrito al arrendador o propietario. Esto aplica incluso si solo se subarrienda una parte del inmueble.
También conviene validar que el giro del subarrendatario esté permitido. No es lo mismo compartir una oficina con un despacho contable, que meter una cocina o una actividad con permisos adicionales. Si el giro incumple reglas del inmueble, el arrendador puede exigir correcciones o rescisión.
En resumen: sin permiso y sin alineación de uso, el subarrendamiento puede convertirse en un riesgo alto para su negocio.
Aumentos de renta de subarrendamiento parcial y total
En locales comerciales, es común que el subarrendamiento se use para “hacer eficiente” la renta de inmuebles comerciales. Sin embargo, el aumento que usted cobra al subarrendatario debe ser razonable frente al mercado y congruente con la relación de valor: ubicación, mobiliario, adecuaciones, servicios incluidos, etc.
Si el subarrendamiento es parcial, defina con precisión qué incluye el pago. Por ejemplo: metros, recepción, sala de juntas, internet, limpieza. Esto evita discusiones de “yo pago, entonces puedo usar todo”.
Si es total, cuide que el esquema no le genere desbalance: usted debe poder cubrir la renta del arrendador aunque el subarrendatario se retrase. Por eso, el depósito y la fianza/póliza pueden ser clave.
Cambios en la titularidad del arrendatario por fusiones o transformaciones
Si su negocio cambia de razón social, se fusiona o transforma, puede haber impacto en el contrato de arrendamiento y, por extensión, en el subarrendamiento. En algunos casos, el arrendador exige aviso previo o incluso autorización.
Esto no es raro en empresas que crecen: cambian estructura, entran socios, se crea una holding. Si el contrato dice que “no se puede ceder” o que hay obligaciones sobre cambios corporativos, conviene alinear el subarrendamiento a esa realidad.
La recomendación práctica: anticipe cambios y documente. Un aviso a tiempo, por escrito, suele evitar renegociaciones incómodas o disputas innecesarias.
Notificaciones al propietario por cesión o subarriendo
Subarrendamiento y cesión no son lo mismo. En el subarrendamiento, el arrendatario sigue vigente ante el arrendador. En la cesión, el nuevo inquilino sustituye al arrendatario original. Por eso, los avisos y permisos pueden variar.
En subarrendar, lo más sano es notificar al propietario: quién será el subarrendatario, qué uso tendrá el inmueble, por cuánto tiempo y bajo qué reglas. Si el arrendador administra un inmueble con estándar corporativo, puede pedir documentación adicional.
Un aviso formal reduce el riesgo de que el arrendador “se entere tarde” y lo interprete como incumplimiento.
Ventajas y desventajas del subarrendamiento
El subarrendamiento puede ser una herramienta financiera y operativa. Aun así, no es para todos los casos. Conviene evaluarlo como decisión de negocio: qué beneficio genera, qué riesgo abre y qué controles necesita en el contrato.
Un buen contrato de subarrendamiento no solo “permite ocupar”: define responsabilidades, protege la propiedad y reduce conflictos por pago, reparaciones y uso. A continuación, los puntos más relevantes para emprendedores en locales comerciales.
Ventajas del contrato de subarrendamiento en locales comerciales
- Reduce la carga económica del arrendatario al compartir alquiler, servicios y ciertos costos del inmueble.
- Permite que el subarrendatario asuma parte del mantenimiento y reparaciones menores, cuando eso se pacta por escrito de forma clara.
- Ofrece flexibilidad: si su negocio ajusta operación, puede reconfigurar el uso del local sin perder la ubicación.
- Puede ayudar a “probar” un mercado: el subarrendatario entra con menor inversión inicial y usted mantiene control del contrato principal.
Desventajas del contrato de subarrendamiento en locales comerciales
- El arrendatario sigue siendo responsable ante el arrendador: si el subarrendatario falla, el propietario le cobrará a usted.
- Puede haber conflictos por uso del espacio, ruido, clientes o reglas internas del inmueble, sobre todo en subarrendamiento parcial.
- Si no hay autorización del arrendador, el contrato principal puede rescindirse, afectando a ambos negocios.
- Riesgo de daños: si el subarrendatario no cuida la propiedad, usted absorbe el impacto frente al arrendador y en el depósito.
Ejemplo de contrato de subarrendamiento
Este ejemplo no sustituye la asesoría de un abogado, pero sirve como guía para estructurar un documento claro y completo. En la práctica, lo importante es que el contrato sea a través de una escritura, consistente con el contrato de arrendamiento y con las reglas del inmueble.
- Datos de las partes
Nombre del arrendatario (subarrendador) y del subarrendatario, domicilios, identificaciones y, si aplica, datos corporativos y representante legal. - Descripción del inmueble comercial y uso permitido
Ubicación, metraje, áreas incluidas, inventario, estado de entrega y giro autorizado. Se recomienda agregar anexos con fotos y plano del área subarrendada. - Plazo, renta y condiciones de pago
Fecha de inicio y término (no mayor al contrato principal), monto de renta, forma de pago, depósito, penalizaciones y si existe fianza o póliza jurídica. - Alcance del subarriendo y restricciones
Si es parcial o total, reglas de acceso, subarrendar a terceros (normalmente prohibido), modificaciones permitidas y obligación de respetar el contrato de arrendamiento. - Obligaciones y responsabilidades
Pago puntual, cuidado del inmueble, reglas sobre reparaciones, daños, mantenimiento, servicios, uso adecuado y entrega al finalizar. - Firmas y anexos
Firmas de ambas partes, anexos (contrato principal, autorización del arrendador, inventario, reglamento, recibos, etc.) y cláusulas de terminación anticipada y avisos.
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