Invertir en bienes raíces en la Ciudad de México se ha convertido en una estrategia sólida para quienes buscan proteger su capital y generar ingresos a largo plazo. Sin embargo, elegir entre invertir en naves industriales o apostar por locales comerciales no es tan evidente: ambos tienen dinámicas, rendimientos y riesgos distintos.
Esta guía compara el ROI real en ambos tipos de propiedad —en MXN y USD— para que tomes una decisión basada en datos y no en intuición.
Panorama actual: ¿Qué está empujando la demanda en cada tipo de propiedad?
La Ciudad de México (CDMX) concentra dos mercados muy activos:
- Locales comerciales en renta, que dependen del consumo, el flujo peatonal y la actividad vecinal
- Naves industriales en renta, cada vez más ligadas al nearshoring, e-commerce, distribución y almacenamiento
De acuerdo con CBRE y JLL, en 2024-2025 el mercado industrial del Valle de México mantiene una vacancia inferior al 4%, mientras que la demanda por espacios comerciales se ha estabilizado después de la pandemia, con corredores como Roma, Condesa, Polanco, Narvarte y Coyoacán mostrando ocupaciones altas.
Esto confirma que ambos activos pueden ser rentables, pero con comportamientos financieros muy distintos.
¿Qué ROI puedes esperar al invertir en naves industriales?
Al pensar en invertir en una nave industrial en Ciudad de México o en un local comercial hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones para no tener falsas expectativas:
Rentabilidad estimada
Las naves industriales Clase B y C en zonas como Iztapalapa, Vallejo, Azcapotzalco o GAM suelen ofrecer:
- Cap rate promedio: 8% a 12% anual en MXN → equivalente en USD aproximadamente 7% a 11% (1 MXN ≈ 0.05 USD)
- Renta anual por metro cuadrado: Entre $90 y $150 MXN mensuales → en USD aproximadamente $5 a $9 USD/m²
- Incremento anual por contrato: Entre 6% y 8%
En propiedades Clase A, en el corredor norte del Valle de México:
- Cap rate: 7% a 9% → equivalente en USD 6 % a 8 %
- Renta mensual: $120 a $180 MXN/m² → En USD aproximadamente $7 a $11 USD/m²
- Vacancia reducida: Suele colocarse rápido por la demanda logística
¿Qué significa para el inversionista?
- El retorno es estable, ideal para perfiles conservadores
- La demanda industrial creció más del 20% en 2024 impulsada por el nearshoring
- Los contratos suelen ser más largos (3 a 7 años)
- Menos rotación de inquilinos, lo que significa menos costos de inactividad
Beneficios de invertir en naves industriales
- Menor mantenimiento que un local comercial
- Inquilinos corporativos con mayor capacidad financiera
- Demanda creciente por almacenamiento y distribución
- Mayor resiliencia ante fluctuaciones del consumo.
¿Qué ROI puedes esperar al invertir en locales comerciales?
Los locales comerciales siguen siendo una de las inversiones más conocidas y accesibles. Al invertir en locales comerciales en CDMX, el rendimiento varía dependiendo del corredor.
Rentabilidad estimada
En corredores prime (Polanco, Condesa, Roma, Centro):
- Cap rate: 5% a 8% en MXN → Equivalente en USD 4.5% a 7%
- Renta mensual promedio: $450 a $900 MXN/m² → En USD aprox. $26 a $53 USD/m²
En corredores de barrio (Narvarte, Portales, Lindavista):
- Cap rate: 7% a 10% → Equivalente en USD 6% a 9%
- Renta mensual: $250 a $450 MXN/m² → En USD aprox. $15 a $26 USD/m²
¿Qué significa para el inversionista?
- Los retornos en la renta de locales comerciales en México pueden ser atractivos, pero dependen mucho del giro del inquilino
- Durante crisis o recesión, la rotación de locales tiende a ser más alta
- La imagen exterior, permisos y uso de suelo son determinantes para mantener la renta y la ocupación
Beneficios de invertir en locales comerciales
- Alta demanda en CDMX, especialmente en zonas de uso mixto
- Posibilidad de reconvertirse en distintos giros dependiendo de la dinámica del barrio
- Rentas más elevadas por metro cuadrado
- Los locales bien ubicados pueden generar plusvalía acelerada
Comparativa directa: ROI industrial vs. comercial
Ambos activos funcionan bien en CDMX, pero su comportamiento financiero es distinto. Estas tablas permiten ver de forma directa y simple, qué tipo de propiedad puede alinearse mejor con los objetivos de inversión.
1. Rentabilidad anual
2. Costos de mantenimiento
3. Rotación de inquilinos
Las naves industriales suelen tener contratos más largos porque los inquilinos invierten en adecuaciones costosas y requieren continuidad operativa, lo que reduce la desocupación. En los locales comerciales en CDMX, la rotación es mayor debido a los cambios en consumo, competencia y giros, lo que implica períodos sin renta y una gestión más activa para mantener ingresos estables.
4. Estabilidad del negocio del inquilino
Los inquilinos industriales suelen ser empresas consolidadas con operaciones logísticas o productivas estables, por lo que presentan menor riesgo de desocupación. En cambio, los giros comerciales dependen del flujo peatonal, tendencias del mercado y condiciones económicas del barrio, lo que incrementa la probabilidad de cierres o cambios de ubicación.
5. ¿Qué te conviene según tu perfil?
- Si tienes perfil conservador y buscas estabilidad invierte en una nave industrial
- Si buscas flujo de renta alto por m² y estás dispuesto a gestionar más, un local comercial es tu mejor opción
- Si quieres diversificar invierte en ambos activos para equilibrar el riesgo
Errores comunes al tomar una decisión de inversión
Evaluar solo la renta sin analizar el contrato
Una renta alta con un negocio frágil o con historial de cierres representa más riesgo que una renta moderada con un corporativo estable y contrato de varios años. En bienes raíces comerciales, la estabilidad pesa más que la cantidad.
No analizar el giro y dinámica del área
En corredores activos, los locales se rentan rápido; en avenidas secundarias, la rotación aumenta y la ocupación se vuelve incierta. Entender el comportamiento del barrio —día y noche— evita comprar un activo que dependerá de giros poco sostenibles.
No considerar logística, accesos y conectividad
En el sector industrial, la ubicación no sólo es geográfica: depende del acceso a ejes viales, cercanía a centros de distribución y facilidad de maniobras. Las naves bien conectadas se ocupan más rápido y mantienen el valor; las aisladas pueden tardar meses en colocarse.
Calcular ROI sin contemplar inflación, mantenimiento o vacancia
Muchos cálculos de rentabilidad quedan inflados porque no consideran incrementos anuales de mantenimiento, períodos de desocupación ni incrementos por inflación. Estos costos pueden reducir el ROI entre 1 y 3 puntos porcentuales si no se proyectan correctamente.
Herramientas recomendadas para tomar una mejor decisión
1. Comparadores de mercado industrial
Permiten validar precios reales por metro cuadrado, vacancia por corredor y tendencias de absorción. Para CDMX, estos comparadores son clave porque el mercado industrial está en constante movimiento por el nearshoring.
2. Plataformas de listados comerciales
Sitios como Spot2.mx facilitan comparar locales comerciales en renta y naves industriales según ubicación, tamaño, rango de renta, tipo de contrato y datos relevantes del corredor. Esto ahorra tiempo y permite filtrar opciones con precisión.
3. Proyecciones y simuladores de ROI
Los simuladores permiten calcular la rentabilidad a 5, 10 o 15 años considerando renta, incrementos, ocupación estimada y gastos recurrentes. Esto permite ver cómo se comporta la inversión en distintos escenarios económicos.
4. Uso de suelo y mapas urbanos
Es indispensable verificar el uso de suelo, restricciones municipales y condiciones de operación. Los mapas urbanos y las plataformas de consulta oficial permiten evitar sorpresas legales o limitaciones operativas.
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No existe una respuesta única. En CDMX, ambos caminos pueden ser rentables: las naves industriales para rentar en México suelen ofrecer un ROI más estable y contratos más largos. Por otro lado, los locales comerciales pueden generar ingresos más altos por m², pero requieren más gestión y presentan mayor rotación.
Lo importante es analizar datos, entender tu perfil de riesgo y elegir una propiedad que se adapte a tus objetivos.
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