CDMX, a 20 de enero de 2026. - La revisión del T-MEC en 2026 y el impacto de la política arancelaria estadounidense han generado un entorno de mayor cautela empresarial que influye en las decisiones de negocio. Esta situación no ha impedido que de acuerdo a datos oficiales de la Secretaría de Economía, la Inversión Extranjera Directa manufacturera fuera de 15,187 millones de dólares al cuarto trimestre del 2025, es decir el 37% del máximo histórico cercano a los 41 mil millones de dólares alcanzado a nivel nacional en los diferentes sectores productivos, lo que sugiere un crecimiento de la planta productiva más allá de la mera reinversión de las utilidades.
Pese al ambiente de incertidumbre, el sector industrial ha avanzado en términos transaccionales. “Al cierre del cuarto trimestre se registraron más de un millón de metros cuadrados de arrendamientos industriales a nivel nacional”, comenta Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, la única plataforma especializada en inmuebles comerciales en México.
La mayor parte de esta actividad estuvo ampliamente concentrada en renovaciones de contratos, mientras que las expansiones operativas representaron una proporción menor y los nuevos contratos tuvieron una participación limitada, una señal clara de confianza cautelosa.
“Esto confirma que persiste una expectativa favorable sobre México como plataforma industrial, con empresas que priorizan la continuidad y optimización de sus operaciones actuales, pero evalúan de manera estratégica sus siguientes movimientos de crecimiento ante un entorno global más volátil. Esto no es una señal de debilidad, sino de madurez del mercado industrial mexicano”, señala.
El mejor ejemplo es la ZM de Monterrey, donde la oferta disponible de espacios en construcción en el cuarto trimestre del 2025, supera el millón de m² con precios de salida superiores a los $7 USD. En la ZM del Valle de México, el mercado industrial más activo del país, tiene más de 600 mil de metros cuadrados en construcción y poco más de 1.8 millones de m² en planeación. Los precios de salida de los espacios planeados se incrementaron el 10.9% con respecto al año anterior, lo que se traduce en $10.20 USD por metro cuadrado.
La expectativa es que este patrón se mantenga durante el primer semestre de 2026, en la antesala de revisión del T-MEC el 1 de julio. Los datos de Spot2.mx confirman esta tendencia:
A lo largo del 2025, las personas en busca de un espacio industrial agendaron —a través de la plataforma— una visita al inmueble deseado totalizando más de 950 visitas y poco más de 7 millones de m² de espacios industriales inspeccionados.
Lo anterior refleja más del doble de visitas que el año anterior—uno de los indicadores más confiables de intención real de arrendamiento o instalación dentro de la plataforma— y un incremento 5 veces mayor en términos de metros cuadrados visitados.
“Esto muestra que la búsqueda de espacios dentro de la plataforma para manufactura, almacenamiento y logística sigue siendo prioritaria para empresas nacionales y extranjeras, aún en un entorno económico más retador”, asegura Macías.
Los mercados industriales con mayor demanda
Los mercados más dinámicos en 2025 son: La ZM del Valle de México con 3.8 millones de m² visitados, seguido de ZM del Monterrey con más de 1.5 millones de m² visitados, y la ZM de Tijuana con 0.34 millones de m² visitados; por otra parte, la ZM de Querétaro y la ZM de Guadalajara suman poco más de 0.75 millones de m² visitados cada uno.
Estos polos industriales siguen captando operadores de los sectores automotriz, logístico, manufacturero ligero y comercio electrónico, consolidando sus corredores como puntos estratégicos para 2026.
El tipo de espacio buscado también muestra patrones claros. Predomina el interés por naves mayores a 10,000 m² destinadas a logística y almacenamiento, mientras que los espacios de última milla, entre 1,000 y 2,500 m², ganan terreno en mercados urbanos con operaciones de distribución acelerada.
A la par, continúa el auge de construcción de naves superiores a 100,000 m², especialmente en Santa Catarina y Apodaca en Nuevo León, y Cuautitlán, San Martín Obispo, Tepotzotlán y Teoloyucan en el Estado de México, donde se concentra buena parte del nuevo inventario industrial del país.
La Head of Market Research de Spot2.mx asegura que el comportamiento observado confirma que el sector ha mostrado cautela, pero no retroceso.
“La combinación de renovaciones, expansiones y una demanda activa en visitas presenciales muestra que el mercado industrial sigue avanzando”, señala Macías. Esta solidez operativa, dice, será determinante ante los ajustes que traerá la revisión del T-MEC.
