El alquiler de un local comercial en México puede contener muchos términos desconocidos, entre los cuales destacan los derechos y responsabilidades de el inquilino y el propietario. Si bien el mercado inmobiliario comercial mexicano ha crecido mucho en 2025, sobre todo si hablamos de una propiedad comercial a diferencia de una vivienda. Por lo que es más importante que nunca tener claros estos conceptos si piensas rentar una propiedad comercial.
Spot2 te ayudará a entender quién es el arrendador y quién el arrendatario en un contrato de arrendamiento comercial, sus principales diferencias y los puntos clave a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial.
Antes de empezar, ¿qué es el arrendamiento comercial?
El contrato de arrendamiento es el documento mediante el cual el propietario de una propiedad cede a otra persona (el arrendatario) el uso o goce temporal de un bien inmueble a cambio de un precio mensual y determinado tiempo, comúnmente conocido como renta.
En el sector comercial, este contrato es regulado en México por el Código Civil de cada entidad federativa. En él, no sólo transfiere la posesión de un local, oficina, vivienda o bodega, sino que establece: las reglas de operación, fianzas o garantías, términos y condiciones, mantenimiento, reparaciones y convivencia que regirán durante toda la estadía del negocio en esa ubicación.
¿Qué es un arrendador?
El arrendador es la persona física o moral que se identifica como propietaria del bien inmueble (locales, oficinas, bodegas, vivienda, etc.) y que, a través de un contrato, decide alquilar legalmente para su uso y disfrute a la persona interesada en volverse inquilino, por un tiempo determinado y a cambio de una contraprestación económica (pagar la renta).
¿Quién puede ser arrendador? En términos simples, cualquier persona dueña de un inmueble comercial o habitacional puede poner su propiedad en alquiler.
Derechos y obligaciones del arrendador
Aunque el arrendador es quien posee el inmueble, su rol no es pasivo. Si bien tiene derechos que protegen su inversión, es aquí cuando también entran en juego las obligaciones sobre el inmueble, estas garantizan las condiciones para que el negocio del arrendatario pueda operar.
Algunos derechos más comunes del arrendador son:
- Derecho a recibir la renta por el alquiler del espacio: Su derecho más fundamental es percibir el pago de la renta en el tiempo y forma pactados en el contrato por parte de la persona que ocupa la propiedad.
- Establecer las condiciones del alquiler: El propietario tiene la libertad de establecer el monto de la renta del alquiler y los términos y condiciones del contrato sobre la otra parte, siempre que se respete la legislación vigente y los acuerdos de arrendamiento. En caso de irrumpir con alguna de ellas, puede establecerse una fianza o multa.
- Puede exigir la finalización del alquiler: En situaciones como cuando el uso del local o inmueble es indebido o existe una necesidad del propietario de ocupación personal, el arrendador puede solicitar la recuperación de la propiedad siempre y cuando se haga un aviso adecuado.
- En caso de que el espacio lo requiera, el propietario debe autorizar al inquilino que al alquilar puede hacer modificaciones en el inmueble.
- Derecho de entrada: El arrendador tiene derecho a ingresar a la propiedad o vivienda cuando se deban hacer inspecciones, reparaciones, algún cambio en específico. Sin embargo, debe notificar al inquilino con anticipación antes de cada visita.
Entre las obligaciones del arrendador más relevantes encontramos:
- Mantenimiento del inmueble: Si durante la duración del contrato de arrendamiento ocurren incidentes, el arrendatario se compromete a realizar las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones óptimas (siempre que no se deban a un mal uso del inquilino)
- Posibilidad de exigir una garantía o fianza: Puede solicitar un depósito en garantía del alquiler, una fianza o un fiador solo si es necesario asegurar el cumplimiento de las obligaciones del mismo. En los contratos de vivienda es igual de importante exigir una fianza y/o garantía.
- Garantizar el uso pacífico del local: El arrendador debe no interferir ni estorbar en el uso legítimo de la propiedad o vivienda, al igual que debe asegurar que el inquilino pueda operar en el espacio sin problemas.
- Obligaciones fiscales: El arrendador debe estar al corriente con sus obligaciones fiscales ante el SAT. En este caso, si implica declarar los ingresos que obtiene por el alquiler, pagar los impuestos correspondientes (como ISR e IVA), y emitir un comprobante fiscal (CFDI) o factura por cada pago que reciba de su inquilino.
- Devolución de depósitos: Al finalizar el contrato de arrendamiento (siempre que no existan adeudos a la renta, daños en el inmueble o vivienda), el arrendador debe regresar el depósito en garantía al arrendatario dentro del plazo estipulado en el mismo contrato.
¿Qué es un arrendatario?
El arrendatario es la persona física (una persona) o moral (como una empresa) que adquiere el derecho a usar y ocupar el espacio o vivienda a cambio del pago puntual de la renta por un periodo determinado de tiempo. En otras palabras, es quien utilizará el espacio para que se desarrolle una actividad económica, convirtiéndose este en el inquilino del espacio.
Derechos y obligaciones del arrendatario
Algunos derechos más comunes del arrendatario son:
- Usar el inmueble al uso convenido
- Pagar el alquiler solo si recibe acceso a la propiedad
- Suspensión de pago por fuerza mayor: En caso de que un evento imprevisto o de fuerza mayor impida por completo al inquilino hacer uso del espacio, el arrendatario tiene derecho a no pagar la renta durante el tiempo que dure dicho impedimento.
- Que se garantice el uso y goce pacífico de la propiedad o vivienda
- Garantía de condiciones óptimas para la operación, especialmente si hubo un mantenimiento reciente
- Poder hacer adecuaciones o mejoras si son necesarias para el local comercial o vivienda
- Incluso en un caso de emergencia, el arrendador tiene la obligación de notificar con anticipación al inquilino antes de ingresar al inmueble y/o vivienda
- Cuando el caso sea que el arrendador incumple gravemente sus obligaciones, el arrendatario tiene el derecho de terminar con el contrato de arrendamiento
Entre las principales obligaciones del arrendatario encontramos:
- Pagar el alquiler a tiempo
- Debe usar el espacio según lo pactado
- No modificar el inmueble sin autorización
- Devolver el local en buen estado
- Cualquier otra obligación adicional que requiera el giro del negocio
Diferencias entre arrendador y arrendatario: 6 claves para diferenciarlos
Si te preguntas qué relación existe entre un arrendador y un arrendatario, aquí tenemos un resumen con las 6 diferencias clave. En sí, la relación entre ambos es contractual y se basa en la reciprocidad: cada uno tiene obligaciones claras con el otro, las cuales quedan formalizadas por escrito en el contrato de arrendamiento.
- El arrendador es el propietario o quien cede el uso: El arrendador es el propietario del activo; mientras que el arrendatario es el inquilino temporal que hace uso del mismo.
- El arrendatario paga la renta del alquiler: El arrendador tiene el derecho a recibir el pago, mientras que el arrendatario tiene la obligación de pagar por el uso del espacio.
- Mantenimiento mayor vs mantenimiento menor: Generalmente, el arrendador se encarga de reparaciones estructurales y también de daños mayores. Mientras que el arrendatario regularmente puede ser responsable del mantenimiento diario y de los daños por uso.
- Enfoque en el activo vs enfoque en el negocio: Para el arrendador, el local es un activo inmobiliario cuyo objetivo es generar rendimiento y plusvalía. Mientras que para el arrendador, el local es su centro de operaciones con el cual recibirá a sus clientes.
- Libertad de disposición vs control sobre las modificaciones: El arrendador puede decidir vender la propiedad (respetando el contrato vigente). Pero, el arrendatario no puede modificar el inmueble sustancialmente sin permiso.
- Establece las reglas vs acepta las reglas: El propietario, a través del contrato de arrendamiento, establece las condiciones y reglas de uso del inmueble. Y el inquilino, al firmar, que se compromete a cumplirlas.
Resolución de conflictos entre arrendador y arrendatario
Incluso en las relaciones comerciales más sólidas, pueden surgir conflictos entre arrendador y arrendatario durante la vigencia del alquiler del local comercial si no se dejan claras las condiciones.
Las disputas puede que se originen por diferencias en las cláusulas del contrato de arrendamiento, como definir a quién le corresponde el costo de una reparación mayor, o por acciones como la realización de adecuaciones no autorizadas por parte del inquilino.
Otros puntos comunes de fricción incluyen el retraso en el pago de la renta o desacuerdos sobre los gastos de mantenimiento específicos. Ante una situación así, es recomendable seguir un proceso escalonado entre propietario e inquilino para buscar una solución eficiente y profesional:
- Revisión exhaustiva del contrato: Es el primer paso. El contrato de alquiler es la ley que rige la relación entre el arrendatario y el inquilino. Se debe revisar lo que dice la cláusula correspondiente al conflicto (ej. reparaciones, uso de áreas comunes, pago de servicios, fianza, etc).
- Negociación directa y amistosa: Antes de escalar el problema, el propietario y el inquilino pueden comunicarse para intentar llegar a un acuerdo mutuo que beneficie a ambos para mantener vivo el alquiler y una buena relación comercial.
- Apoyo legal o mediación especializada: Si la negociación entre el arrendatario e inquilino falla, es momento de buscar un abogado especialista en derecho inmobiliario. La mediación es una alternativa muy eficaz, donde un tercero neutral puede ayudar a las partes a encontrar una solución sin necesidad de llegar a un costoso y largo juicio.
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