La expansión de la industria ya había alcanzado algunos territorios antes de que la nueva delimitación metropolitana los incorporará formalmente. Ahora, el interés en nuevos municipios ofrece pistas sobre dónde podrían concentrarse las siguientes transformaciones urbanas.
El olfato industrial suele adelantarse al mapa. Antes de que algunos municipios de Hidalgo fueran incorporados formalmente a la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) este septiembre, el mercado ya los había integrado a su propia lógica con empresas y desarrolladores que buscaron suelo, conectividad, infraestructura y costos que les permitieran continuar creciendo fuera de los corredores más consolidados.
Si la expansión industrial permitió anticipar una integración territorial que después quedó reflejada en la delimitación metropolitana, los lugares hacia los que hoy comienzan a moverse las empresas también pueden ofrecer señales sobre dónde aumentarán en los próximos años la actividad económica, los empleos y, con ellos, las necesidades de vivienda, movilidad y servicios.
Tultepec y Zumpango, en el Estado de México, y Atotonilco de Tula, Atitalaquia y Tepeji del Río, en Hidalgo, aparecen en ese nuevo radar, explica Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, quien identifica estos puntos entre las zonas que podrían registrar mayor actividad industrial en los próximos años.
No significa que los cinco municipios sigan exactamente el mismo camino. Tampoco que una nave industrial anuncie automáticamente una nueva ciudad. Pero las decisiones de localización empresarial involucran variables como el suelo, carreteras, energía, mano de obra y cercanía con los mercados, que terminan influyendo también en la configuración urbana.
Del CTT hacia nuevas fronteras
Para entender el movimiento hay que mirar primero al corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán, CTT. Durante años se consolidó como uno de los principales nodos logísticos del país gracias, entre otros factores, a su conexión con la carretera México-Querétaro y con las vías que comunican a la capital con el resto del territorio.
“Es un punto neurálgico para las empresas”, explica Macías. La combinación de conectividad y cercanía con el principal mercado de consumo del país atrajo desarrolladores, parques industriales y ampliaciones hasta convertir a la zona en uno de los espacios más disputados para operaciones logísticas.
Hoy, sin embargo, esa misma consolidación tiene límites. De acuerdo con datos de Spot2.mx, el CTT concentra aproximadamente 7.8 millones de metros cuadrados de inventario industrial, registró una disponibilidad de apenas 4.2% al cierre del segundo trimestre de 2026 y prácticamente carece de reservas territoriales para nuevos desarrollos de gran formato.
Los precios también reflejan esa presión. Según Spot2.mx, la renta industrial promedio de la ZMVM pasó de 9.17 a 10.36 dólares por metro cuadrado mensual sólo entre el primer y el segundo trimestre de 2026, mientras que algunas naves Clase A en corredores centrales ya superan los 14 dólares.
Con menos espacios disponibles y mayores costos, la expansión comenzó a buscar otras rutas. Macías recuerda que primero hubo movimientos hacia Teoloyucan y posteriormente hacia Huehuetoca y Tepeji. Más adelante, la construcción del Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) agregó otro elemento al mapa y reforzó el crecimiento alrededor de Zumpango.
El resultado ya puede medirse. Datos de Spot2.mx muestran que el corredor Huehuetoca-Zumpango inició un fuerte periodo de expansión en 2024, cuando superó los 600,000 metros cuadrados de absorción. Durante el primer semestre de 2026 acumuló otros 200,000 metros cuadrados transaccionados.
Las apuestas
Entre las nuevas zonas, Zumpango es el ejemplo más avanzado. De acuerdo con la agencia inmobiliaria CBRE, en el primer trimestre de 2026, Zumpango-AIFA concentró 58% de toda la absorción bruta industrial de la ZMVM. Además, de los 365,000 metros cuadrados que iniciaron construcción durante ese periodo, 75% se localizó ahí.
En agosto volvió a colocarse como uno de los principales motores de la actividad y su renta industrial rondaba los 9.11 dólares por metro cuadrado mensual, todavía por debajo de los 11.94 dólares de Cuautitlán y los 12 dólares de Tepotzotlán, según datos de Solili.
Tultepec muestra una etapa distinta de esta expansión. Ahí, de acuerdo con información de PHH, Tultepark suma alrededor de 60,835 metros cuadrados desarrollados y otro proyecto industrial en Santiago Teyahualco alcanzó 66,378 metros cuadrados en 2025.
Hacia Hidalgo, Huehuetoca-Tepeji ya contabilizaba cerca de 830,000 metros cuadrados de inventario industrial y más de 180,000 metros cuadrados en construcción durante el primer trimestre de este año. La disponibilidad era de apenas 0.68%, de acuerdo con Newmark.
Atotonilco y Atitalaquia, en cambio, no son una réplica del fenómeno logístico de Zumpango. Ambos se integran a una región industrial de mayor tradición alrededor de Tula, con presencia de manufactura, cemento, energía y cadenas productivas que llevan décadas operando.
La siguiente frontera industrial, por tanto, podría no ser un único corredor. Lo que comienza a dibujarse es una red de polos con especializaciones distintas.
La industria también mueve ciudad
Pero el fenómeno deja de ser exclusivamente inmobiliario ya que cuando una empresa o un parque industrial llega a un territorio, la transformación no termina en el perímetro de la nave. Se crea ciudad a partir de la generación de empleos, proveedores, traslados y nuevas necesidades de vivienda, comercio, transporte y servicios públicos.
La experiencia de la ZMVM muestra que estas relaciones pueden adelantarse incluso a las fronteras administrativas. La reciente modificación de la delimitación metropolitana incorporó nuevos municipios de Hidalgo (y Morelos) y llevó a la región a 84 demarcaciones, reconociendo vínculos económicos, urbanos y territoriales que ya habían rebasado algunos límites políticos.
Para Macías, el objetivo de una mejor integración metropolitana sería que ese crecimiento se traduzca también en una distribución más amplia de infraestructura y servicios.
El escenario ideal, explica, sería generar un sistema de interdependencia en el que los nuevos centros de empleo permitan fortalecer comercio, transporte y servicios en las periferias y reduzcan la necesidad de realizar desplazamientos prolongados hacia el núcleo de la metrópoli.
La discusión se da mientras se desarrolla el nuevo programa de ordenamiento de la Zona Metropolitana del Valle de México, que incorpora temas como movilidad, vivienda, infraestructura, agua y desarrollo económico.
No todos necesitan lo mismo
Esa anticipación tampoco puede hacerse con una fórmula única. En Zumpango, el volumen de nuevos proyectos ya hace relevante observar la presión sobre el suelo y los servicios. En el eje Tula-Atotonilco-Atitalaquia, el crecimiento industrial convive con retos ambientales y de infraestructura hídrica: de acuerdo con información de Semarnat, durante 2026 se contemplaron más de 900 millones de pesos para el saneamiento del río Tula y 38 kilómetros de colectores para esa región.
En Tultepec, la nueva actividad logística deberá coexistir con una estructura urbana y productiva propia. Y en Tepeji, la conectividad carretera y la disponibilidad de tierra lo colocan como una prolongación cada vez más visible del corredor industrial que avanza desde el Estado de México hacia Hidalgo.
Incluso la energía está modificando las decisiones. De acuerdo con el análisis de Spot2.mx, para industrias como manufactura avanzada o centros de datos, el factor decisivo ya no es únicamente contar con metros cuadrados disponibles, sino disponer de capacidad eléctrica suficiente, “una planta de motores eléctricos no negocia primero el precio del terreno: negocia la certeza de que va a tener la energía que necesita el día que empiece a operar”, dice Macías.
Mirar antes de que el mapa vuelva a cambiar
Así, la expansión del Valle de México deja una lección útil. El territorio económico puede comenzar a transformarse mucho antes de que ese cambio resulte evidente para quienes no siguen diariamente los movimientos de suelo, inventario y nuevas inversiones.
El “olfato” industrial no predice por sí solo hacia dónde crecerá una ciudad, pero sí permite detectar antes que otros indicadores dónde están apareciendo las condiciones para una nueva concentración de actividad económica.
Y esa anticipación puede ser especialmente valiosa. Porque si es posible saber desde ahora dónde probablemente habrá más empresas y empleos, también es posible comenzar a pensar antes en vivienda, movilidad, infraestructura y servicios.
La oportunidad, esta vez, no está solamente en identificar la siguiente frontera industrial. Está en hacer que industria y ciudad puedan crecer al mismo tiempo.
