Más de 70% de las búsquedas de naves en Iztacalco-Venustiano Carranza e Iztapalapa fue por espacios de menos de 1,000 m² en el tercer trimestre. El precio de salida promedio es de 11.07 dólares por m² al mes en Iztacalco-Venustiano Carranza y de 9.34 en Iztapalapa, aunque los más altos llegan a 17.68 según el inmueble.
Ambos corredores de última milla registraron alzas trimestrales en sus precios de salida y cotizan por encima del promedio nacional de 8.80 dólares por m².
El precio promedio de salida de los locales comerciales bajó 0.5% en el tercer trimestre en las principales zonas metropolitanas del país.
CDMX, a 11 de noviembre de 2026.- Más de 70% de las búsquedas de naves industriales en Iztacalco-Venustiano Carranza e Iztapalapa durante el tercer trimestre de 2026 fue por espacios menores a 1,000 m², de acuerdo con Spot2.mx, ante la llegada del Buen Fin 2026, del 13 al 17 de noviembre, para el que Concanaco Servytur estima una derrama de 235 mil millones de pesos. En esta jornada comercial, la carrera logística se corre en metros cuadrados.
El Buen Fin no es un pico aislado: es el punto de partida de la temporada alta del comercio en México. Tras él vienen las compras navideñas, el aguinaldo, las rebajas de fin de año y el Día de Reyes, una meseta de demanda que se extiende hasta enero. Para el sector inmobiliario, el dato clave es el peso de las compras en línea y la necesidad de entregar en la zona metropolitana en el menor tiempo posible: cada pedido digital necesita un lugar donde almacenarse, prepararse y despacharse, y ese lugar es una bodega.
De acuerdo con Concanaco Servytur, 79% de la derrama prevista, unos 186 mil millones de pesos, ocurrirá en tiendas físicas, y el 21% restante, cerca de 49 mil millones, en comercio electrónico. La estimación implica un crecimiento de 7.3% frente a 2025 y la participación de más de 200 mil establecimientos. Es decir, el mismo espacio que despacha pedidos en línea abastece los anaqueles de las tiendas.
Cabe señalar que, de acuerdo con el Reporte Industrial 3T 2026 de Spot2.mx, el precio de salida promedio nacional de naves subió 11.4% entre el primer y el tercer trimestre de 2026, y el Valle de México es la zona metropolitana con el precio más alto de la muestra: 10.72 dólares por metro cuadrado al mes en el tercer trimestre, 3.5% más que en el segundo (10.36), frente a 8.80 a nivel nacional (+2.3%, desde 8.60). Mientras las naves se encarecen, el precio promedio de salida de los locales comerciales bajó 0.5% en el tercer trimestre en las principales zonas metropolitanas.
Dentro de la mancha urbana, la presión por abastecer la temporada alta se refleja en dos frentes que cotizan por encima del promedio nacional. Por un lado, en los corredores de última milla como Iztacalco-Venustiano Carranza e Iztapalapa, el atractivo es la cercanía inmediata con el consumidor.
¿Qué pasa con la demanda en otros corredores?
Por otro lado en corredores industriales tradicionales del norte como Tlalnepantla, clave para el almacenamiento y distribución a mayor escala, el precio de salida promedio pasó de 10.13 a 10.82 dólares, un aumento trimestral de 6.8% que casi triplica el del promedio nacional y casi duplica el del Valle de México. En conjunto, la brecha del Valle de México (10.72 dólares) frente al promedio nacional (8.80 dólares) se amplió de aproximadamente 20% en el segundo trimestre a 22% en el tercer trimestre del año.
“Los precios de salida responden a la escasez de naves bien ubicadas, no a cinco días de ofertas, sino a una demanda constante que naturalmente es mayor durante toda esta temporada y que presiona los precios”, afirma Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
La demanda explica el costo. El Valle de México concentró 62% de las visitas agendadas a naves industriales en Spot2.mx en el tercer trimestre, con una búsqueda enfocada en bodegas pequeñas en la ciudad para entregar rápido. Ante la falta de reserva territorial, según el análisis de la plataforma, desarrolladores y FIBRAs responden con reciclaje urbano y reconversión de inventario obsoleto en corredores como Iztacalco-Venustiano Carranza, Iztapalapa y Vallejo.
“Ya no se paga solo por ubicación. Capacidad eléctrica, andenes y accesos pesan casi lo mismo, y un espacio que puede operar el lunes se cotiza distinto a uno que necesita meses de adecuaciones. En la ciudad no hay reserva territorial y la cercanía con el consumidor concentra la búsqueda en espacios pequeños; en la periferia, la demanda es por naves de gran formato. Son dos mercados distintos dentro de la misma temporada”, explica Macías.
De cara al cierre del año, la especialista opina que, para responder a los picos sin depender solo de grandes centros logísticos, las empresas suelen buscar formatos más flexibles como la renta temporal o por proyecto, naves listas para operar, almacenamiento compartido, microbodegas y espacios tipo dark store.
Además advierte que, después de las jornadas de descuentos, las devoluciones de compras en línea regresarán a las bodegas justo cuando entra el inventario navideño, por lo que la logística inversa para recibir y reacondicionar mercancía también demandará espacio adicional.
“El Buen Fin se mide en miles de millones de pesos, pero se decide en metros cuadrados desde el punto de vista logístico. Es la puerta de entrada a la temporada alta de consumo y por tanto, de presión logística. Quien busca bodega en octubre y noviembre compite por lo que queda; quien la busca en verano elige ubicación, tamaño y precio”, concluye Macías.
Sobre Spot2.mx
Spot2.mx es una plataforma especializada en inmuebles comerciales en México, que conecta a empresas, brokers y propietarios con espacios comerciales, oficinas y naves industriales disponibles en el país de forma ágil y transparente. Fundada a finales de 2021, combina experiencia local, inteligencia de mercado, tecnología propia y análisis estratégico, para dar transparencia a las operaciones del sector.
