"El mercado ha visto una especialización en el tipo de activo en diferentes mercados. Antes logística era principalmente CDMX, ahora hay diferentes tipos por tanto la accesibilidad, la infraestructura (agua y luz) y la especulación de las propiedades son los desafíos que enfrentará el mercado en ZMVM.", Erick Brunet, Managing Director de Capital Markets e Industrial, Newmark México.
"El nivel de rentas ha alcanzado precios récord de hasta 12 dólares por m2 y un nivel de 2% de desocupación. Además, la especialización del AIFA en transporte de carga ha impulsado la zona, es dónde el mayor crecimiento está teniendo el desarrollo del grupo dentro y fuera de NEXT, en particular en T-MEX Park donde hoy se encuentran más de 1 millón de m2 en construcción con un potencial total en una primera fase de 2 millones de m2.", Gónzalo Robina, Director General Adjunto de FUNO.
“La ZMVM sigue siendo un must en la logística de las empresas, por eso estamos apostando al crecimiento y consolidación del corredor, una vez que las autoridades locales y estatales realicen las mejoras urbanas para ordenar el crecimiento y la demanda local.", Guillermo Sepúlveda, Director de Inversiones de Grupo Inmobiliario Zayat.
Con nuevas construcciones, continuidad en el aumento de precios de rentas, demanda y absorción de espacios crecientes, el mercado industrial de Ciudad de México y área metropolitana consolidan el momento actual del ciclo inmobiliario. Es una etapa de expansión y desafíos que dan vida a un ecosistema que abastece espacios logísticos de última milla en Ciudad de México, y de grandes centros logísticos en corredores del área metropolitana como Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT) y Zumpango-AIFA que cubren la demanda de grandes centros logísicos o big boxes.
Esta inercia es evidente en el incremento de precios en renta, que de acuerdo con Newmark México, se ubica en niveles récord de 13 a 14 dólares por m2, reflejo de la evolución alcanzada en los últimos 6 años. En este sentido, el más reciente reporte de la plataforma Spot2 destaca que el incremento de precios en ZMVM se debe a "una alta demanda que se mantiene de forma sostenida; las marcadas limitaciones físicas de la ciudad para permitir un crecimiento de la mancha industrial y una base de usuarios corporativos cuya máxima prioridad es asegurar la proximidad al consumo”.
Con base en las propiedades registradas, la plataforma registraba hasta el primer trimestre de 2026, un incremento real de precios promedio de 23.78% en la ZMVM respecto al 31.67% del promedio nacional donde los valores de rentas llegan a $9.17 dólares por m2 que le convierten en el mercado con las rentas más elevado del país. “El norte de la ZMVM es el epicentro de mayor profundidad impulsado por la logística urbana, el e-commerce y los operadores de última milla. Una mezcla que acompaña la incursión de data centers periféricos que buscan aprovechar la cercanía al mayor centro de consumo del país”, dice el reporte.
En este sentido, Spot2 indica que en este nivel tarifario, el usuario industrial ya no negocia por precio, sino por tiempos de entrega y eficiencia logística total.
“El encarecimiento de este mercado no obedece a una simple escasez coyuntural de m2. Por el contrario, es el resultado de una condición estructural de largo plazo que se sostiene sobre tres pilares: una alta demanda que se mantiene de forma sostenida; las marcadas limitaciones físicas de la ciudad para permitir un crecimiento de la mancha industrial y una base de usuarios corporativos cuya máxima prioridad es asegurar la proximidad al consumo”. Vianey Macías, Head of Market Research en Spot2 destaca que el corredor CTT y la zona de Huehuetoca-AIFA no operan como mercados aislados, sino que son ya una especie de macro corredor logístico en la zona norte.
“Esta integración crea una zona donde la consolidación y cercanía con el CTT se complementa perfectamente con la disponibilidad de tierra, factibilidad eléctrica y la conectividad que aportan Huehuetoca, el AIFA y el Arco Norte”, indica.
En consecuencia, los vehículos financieros institucionales “estructuran sus portafolios capitalinos asumiendo estos costos de entrada, conscientes de que solo las instalaciones con redundancia de datos y accesos urbanos inmejorables podrán mantener altas tasas de ocupación”. Sobre el particular, Gonzálo Robina, director general adjunto de Fibra uno (FUNO), señala que “el nivel de rentas ha alcanzado precios récord de hasta 12 dólares por m2 de rentas y un nivel de 2% de desocupación”.
Además, reconoce el efecto que la especialización del AIFA en transporte de carga ha impulsado, de tal razón que es “donde mayor crecimiento está teniendo el desarrollo que está haciendo el grupo dentro y fuera de NEXT. Es en ese corredor, en particular en T-MEX Park donde hoy se encuentran más de 1 millón de m2 en construcción con un potencial total en una primera fase de 2 millones de m2 y hasta 4 millones de m2 en el mediano plazo”.
Manufactura y momento logístico
Erick Brunet, Managing Director de Capital Markets e Industrial en Newmark México señala cómo el mercado industrial a nivel nacional ha visto una especialización en el tipo de activo en diferentes mercados. Recuerda como antes logística era principalmente CDMX, además de que el mercado industrial enfocado en manufactura experimentó una pausa por la crisis arancelaria.
“Antes de 2020 la absorción nacional era 1.5 millones de m2, ese año se duplicó y en 2025 bajó entre 14 y 16%. Por tanto, el sector logístico, de terciarización y de última milla para el consumidor final es el que ha estado cargando la falta en manufactura”, explica. Además, ante el aumento de rentas, la proporción del costo del real estate es un factor determinante para los desafíos que enfrentan. Mientras en manufactura representa 4 a 6% del costo operativo, mientras que en el negocio de la terciarización que solía ser 12 a 15%, con el incremento en precios que existe en CDMX llegaría hasta 20%.
Es la presencia del e-commerce, que impulsa 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos.
Lo anterior es impulso de la demanda de más de 67 millones de mexicanos que se estima realizaron compras en línea en 2025, equivalente a una actividad de $941 mil millones de pesos.
Por ello, Brunet ve en la accesibilidad, la infraestructura (agua y luz) y la especulación de las propiedades retos que deberá superar para evitar que la falta de inmuebles distorsione la expansión del mercado.
Logística y relocalización de cadenas
Con todo, leer los ciclos del mercado industrial sigue siendo relevante. En especial en el contexto que observan algunos jugadores del segmento industrial.
Influenciado por el impulso del nearshoring, la relocalización de cadenas de suministro y la creciente demanda de espacios, Grupo Inmobiliario Zayat ve en el escenario actual un momento de oportunidades que ha redefinido la dinámica del sector, en especial la que se registra en corredores logísticos estratégicos. Por ello, el desarrollador apostó por 3 parques industriales en la zona de Zumpango cercana al AIFA que superan los 700,000 m2 de ABR.
“La zona metropolitana de la Ciudad de México (CDMX) sigue siendo un must en la logística de las empresas, por eso estamos apostando al crecimiento y consolidación del corredor, una vez que las autoridades locales y estatales realicen las mejoras urbanas necesarias para ordenar el crecimiento y la demanda local” señala Sepúlveda. La dinámica de este nuevo submercado se origina en la transferencia de carga que va al AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles), así como “la escasez y costo de grandes terrenos cercanos a la autopista México-Querétaro, que han sido el detonador”, dice Guillermo Sepúlveda, director de inversiones de la firma.
Ante este contexto múltiple, la región ZMVM está llamada a consolidarse como el epicentro de la máxima expansión logística y de última milla en el país entero.
