El sector industrial se ha convertido en el protagonista indiscutible de la narrativa económica de México. En Spot2.mx, sabemos que para los directores de logística, empresas de manufactura y desarrolladores, una nave industrial es mucho más que cuatro paredes: es el nodo crítico que conecta la producción con el mercado global.
El cuarto trimestre de 2025 (4Q 2025) marcó un hito en la actividad industrial. Los reportes de mercado indican una aceleración sin precedentes en la absorción y publicación de nuevos espacios. La demanda ha dejado de ser especulativa para transformarse en compromisos de largo plazo, impulsados por la relocalización de cadenas de suministro.
A continuación, desglosamos el cierre del mercado inmobiliario comercial en Q4 de 2025 con foco en el sector industrial, analizando precios, absorción y las regiones ganadoras.
Actividad nacional: Un salto cuántico en oferta y demanda
El cierre de 2025 no fue un trimestre más; fue una demostración de fuerza. De acuerdo con la inteligencia de mercado de Spot2.mx, la publicación de nuevos espacios industriales dentro de la plataforma creció un impresionante 91% respecto al trimestre anterior (3Q 2025), sumando más de 6,700 nuevos spots (propiedades) al inventario nacional monitoreado.
Este dinamismo tiene un reflejo directo en la actividad de nuestra plataforma. Del total de nuevos inmuebles comerciales de todos los tipos registrados en Spot2.mx durante el trimestre, el 22.7% correspondió exclusivamente al sector industrial. Esto significa que casi 1 de cada 4 nuevas oportunidades inmobiliarias en el país está vinculada a la logística o manufactura.
A nivel de interés del usuario, nuestra plataforma registró más de 200 visitas físicas altamente cualificadas a naves industriales, abarcando una superficie analizada de más de 800,000 m². Este dato es crucial: mientras el mercado general habla de "disponibilidad", nuestros datos de visitas confirman que hay un interés real y masivo por cerrar operaciones de gran escala.
Precios: La nueva normalidad
El precio promedio nacional de renta industrial cerró en $7.88 USD/m², un incremento trimestral del 3.5%. Es vital entender que esto no es una burbuja, sino una "nueva normalidad". Los precios reflejan costos de reposición más altos y, sobre todo, una escasez aguda de productos Clase A (naves de última generación) en los mercados primarios.
Focos rojos de inversión: Análisis regional
La geografía industrial de México se está redefiniendo, con ganadores claros en cada región.
Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM): La joya logística
La capital y sus alrededores concentran el 48% de la actividad industrial registrada en nuestra plataforma. Con un precio promedio de $8.87 USD/m², es el mercado más caro y competido.
- Corredores: La demanda es insaciable en el corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT), donde la vacancia es prácticamente nula. La lógica aquí es 100% distribución de última milla: las empresas pagan la prima de ubicación para estar cerca de los 22 millones de consumidores de la metrópoli.
Monterrey: La capital del nearshoring
Monterrey captó el 17% de los nuevos spots industriales en Spot2.mx. Su precio promedio de $6.98 USD/m² (+5.3% trimestral) refleja su posición estratégica como la puerta de exportación hacia Estados Unidos.
- Tendencia: Aquí la demanda es de manufactura pesada y ligera. Los desarrolladores están construyendo a ritmo récord, y aún así, gran parte del espacio se renta antes de terminarse (pre-arrendamiento).
El Bajío: Querétaro y Guadalajara
- Querétaro: Sorprende con el 22% de la participación en nuevos spots industriales, superando incluso a Monterrey en volumen de nuevas opciones listadas en plataforma este trimestre. Con un precio de $5.94 USD/m², ofrece la mejor eficiencia de costos para logística regional.
- Guadalajara: Aunque con menor volumen (13%), registró el mayor incremento trimestral en precios (+13.6%), cerrando en $6.75 USD/m². El corredor de El Salto sigue siendo el rey, pero la demanda tecnológica está empujando nuevos desarrollos.
Para profundizar en las especificaciones técnicas y precios por parque industrial, descarga el reporte sobre el cierre de Q4 para el sector industrial.
Perspectivas 2026: ¿Qué busca el inversionista?
Los datos de visitas de nuestra plataforma (+800 mil m² evaluados) nos dicen que los inquilinos para 2026 buscarán tres cosas:
- Energía: Capacidad eléctrica garantizada (KVA).
- Seguridad: Parques cerrados con control de acceso.
- Altura: Naves con mayor altura libre para optimizar el almacenamiento vertical.
El mercado de terrenos en renta y venta también se calienta. Ante la falta de naves terminadas, vemos un incremento en la búsqueda de terrenos con uso de suelo industrial para proyectos build-to-suit (construcción a la medida).
La era industrial sofisticada con Spot2.mx
El sector industrial mexicano no muestra signos de fatiga. Al contrario, entra a 2026 en una fase de madurez sofisticada. Las oportunidades existen, pero la ventana para asegurar precios actuales se está cerrando. La data es clara: quien invierte en infraestructura logística hoy, asegura su competitividad para la próxima década.
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Aviso metodológico y legal
La información contenida en este artículo tiene fines exclusivamente analíticos e informativos. Los precios, variaciones y conclusiones presentadas corresponden a estimaciones elaboradas por Spot2, calculadas a partir de información de mercado propia, series históricas internas y fuentes públicas disponibles al momento de la consulta.Dichas estimaciones no constituyen avalúos comerciales, opiniones de valor certificadas ni asesoría financiera o inmobiliaria, y deben interpretarse como indicadores de tendencia y comportamiento relativo del mercado. Spot2 no garantiza la exactitud absoluta de los valores presentados y se reserva el derecho de actualizar, ajustar o corregir sus modelos conforme se disponga de nueva información.Spot2 no asume responsabilidad por decisiones de inversión, desarrollo o comerciales tomadas con base en este contenido. Para efectos de valuación o toma de decisiones patrimoniales, se recomienda acudir a asesores y valuadores certificados.
Información de mercado de Spot2.mx (consulta Enero 2026)
