Cada inicio de año aviva la conversación sobre cambios fiscales. El foco suele estar en lo federal, pero una parte crucial se da a nivel local, donde se ajustan reglas, bases de cobro y derechos que impactan la operación diaria de los inmuebles y los negocios que albergan.
En el sector inmobiliario comercial el efecto es visible en las actualizaciones catastrales, elementos que inciden en el valor del suelo y la edificación con el que se calcula el impuesto predial. Para 2026 varios estados y municipios realizaron algunos ajustes fiscales, entre ellos estos que, a menudo, pasan por debajo del radar de emprendedores y algunas expansiones corporativas, hasta que se reflejan en una renta, en una cláusula de contrato o en el presupuesto de operación o el costo del proyecto.
En Jalisco, por ejemplo, el Congreso local aprobó nuevas tablas de valores catastrales a municipios de la entidad, según los decretos de las Tablas de Valores Unitarios para el Ejercicio Fiscal 2026 publicados en el Periódico Oficial del Estado. “Incluso cuando la tarifa no cambia, el predial puede subir si sube la base”, recuerda Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, la única plataforma especializada en inmuebles comerciales en México.
Algo similar pasó en la CDMX y en Nuevo León. Para 2026, el Congreso neoleonés y en acuerdos municipales se autorizaron valores y tablas que sirven de base para contribuciones sobre propiedad inmobiliaria. En la Zona Metropolitana de Monterrey por ejemplo se hizo efectivo un ajuste al cobro del predial que ronda el 30% en zonas comerciales e industriales, según reportes locales y a las actualizaciones catastrales para 2026, aprobadas por el Congreso y publicadas por el periódico Oficial del Estado de Nuevo León.
En la CDMX, se actualizaron los valores unitarios del impuesto predial y se creó la matriz de puntos para instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias, a efecto de incrementar hasta en 8% (inmuebles de uso no habitacional y mixto) el valor catastral, según los ajustes al Código Fiscal local publicados en la Gaceta Oficial de la capital a finales de 2025.
Las instalaciones especiales, por ejemplo, son aquellas consideradas como necesarias para el funcionamiento del inmueble: elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de calefacción o aire lavado o equipos contra incendio. Las obras complementarias, en tanto, incluye bardas, marquesinas, cisternas, equipos de bombeo, gas estacionario, patios, entre otras.
"En inmuebles comerciales, el predial y otros derechos rara vez se quedan en el papel, tarde o temprano se reflejan en la negociación de renta, en el mantenimiento o en el precio de salida de una compraventa", refiere Macías.
Se trata de ajustes que, sin ser extraordinarios en su naturaleza, merecen atención por el momento en el que ocurren. Los cambios coinciden con el ciclo mundialista e involucra a las tres sedes en México: “Eso no implica que las decisiones fiscales respondan al torneo, pero sí obliga a una planeación más fina en giros que buscan aprovechar temporadas de alto flujo”, aclara Macías.
El pulso del mercado inmobiliario industrial 2025
Este entorno fiscal y regulatorio se mueve sobre un mercado que no está quieto. En 2025, el sector inmobiliario comercial mostró dinamismo en los tres rubros: industrial, oficinas y retail.
Los datos de Spot2.mx muestran un crecimiento de la oferta disponible y la actividad de publicación en la plataforma, durante el año pasado; lo que sugiere un mercado en expansión y con rotación, justo el tipo de escenario donde los costos “de fondo” como predial y permisos pesan en la toma de decisiones.
Al cierre de 2025, la superficie acumulada que registró la plataforma superó 10.8 millones de m² en industrial, 2.65 millones de m² en oficinas y 1.04 millones de m² en retail. Los spots acumulados llegaron a 1,900 en industrial, 4,250 en oficinas y 2,026 en retail.
Son indicadores de un mercado con mayor inventario visible y más puntos de contacto entre oferta y demanda, de acuerdo con Vianey Macías. “Cuando el mercado se acelera, el costo fiscal se vuelve un componente real del costo por metro cuadrado, aunque no siempre venga desglosado”, señala.
Desde su perspectiva, el principal riesgo no es que suba o baje un impuesto, sino presupuestar un proyecto como si esos ajustes no existieran. Por eso, la recomendación es que inquilinos y desarrolladores incorporen desde el inicio preguntas simples que permitan saber las condiciones y cómo se actualiza el monto año con año, los derechos locales que se activan en remodelaciones y ampliaciones, y qué permisos municipales pueden sumarse según el giro.
