Con 20 parques del Plan México en operación y 711 millones de dólares comprometidos en 10 estados, el análisis de Spot2.mx del 1T 2026 identifica el factor que separa a los mercados que absorben de los que acumulan oferta: no el inventario, sino la infraestructura resuelta antes de que la demanda llegue.
Jalisco arrendó el 90% de su parque más grande antes de inaugurarlo. Hidalgo opera con la disponibilidad industrial más baja del país. Mazatlán vendió el 90% de sus lotes antes de abrir.
CDMX, a 16 de junio de 2026.- El Plan México pone en operación sus primeros 20 parques industriales en 10 estados, con más de 711 millones de dólares comprometidos y 3.5 millones de metros cuadrados disponibles. La primera lectura del mercado, con datos del primer trimestre de 2026, muestra un patrón que los rankings de inventario no capturan: los mercados con absorción más sólida no son los más grandes, sino los de infraestructura adecuada, de acuerdo con datos de la plataforma tecnológica especializada en inmuebles comerciales, Spot2.mx.
"Lo que estamos midiendo no es solo disponibilidad o renta. Es la distancia entre lo que un mercado promete y lo que puede entregar operativamente el día uno. Esa distancia es lo que separa a los mercados que absorben de los que acumulan oferta sin demanda", señala Vianey Macías, Head de Market Research de la compañía.
Los mercados con mayor velocidad de absorción
Tres mercados concentran las señales más sólidas del ciclo. Ninguno encabeza los rankings de inventario total. Los tres comparten una característica: la demanda comprometió capital antes de que la oferta estuviera lista para recibirlo.
Jalisco opera hoy con una dualidad que pocos mercados industriales del país han logrado construir de forma simultánea: manufactura al sur del estado y logística de e-commerce en el centro urbano. El corredor de El Salto, Tlajomulco e Ixtlahuacán de los Membrillos, en Jalisco, registró la señal de absorción más contundente del ciclo: Parks Industrial inauguró El Salto Park III con 250 millones de dólares y más de 100,000 metros cuadrados, y el 90% de su primera fase estaba arrendado antes de que abriera sus puertas. En paralelo, ProximityParks arrancó operaciones en Guadalajara Centro en diciembre de 2025 con 275 millones de pesos orientados a la red de distribución de última milla de Mercado Libre en la región.
A 500 kilómetros, Hidalgo cuenta una historia distinta pero con la misma conclusión. Con 3.8% de disponibilidad, la cifra más baja de los diez mercados analizados, y 700,000 metros cuadrados en construcción sobre una base de 1.6 millones, el estado expande el 44% de su capacidad existente respondiendo a demanda ya comprometida: contratos firmados antes de que las naves existan. Su epicentro es Tepejí del Río. Su función en el mapa industrial del país es precisa: absorber la logística, el BTS y la última milla que la Ciudad de México ya no puede alojar ni por espacio ni por precio.
La tercera señal llega desde el Pacífico, en la región de Mazatlán: Grupo ARHE inauguró la primera etapa del Mazatlán Logistics Center, el primer parque industrial logístico del noroeste de México, con Recinto Fiscalizado Estratégico integrado, el único desarrollo de esa región con capacidad para operaciones de comercio exterior in situ. El mercado respondió antes de que la ceremonia ocurriera: el 90% de los 81 lotes de la Fase 1 estaban vendidos antes de la apertura. El proyecto contempla 197 hectáreas en tres fases, una inversión total superior a 24,000 millones de pesos y acceso a ciudades fronterizas de Texas en menos de 14 horas por la carretera Mazatlán-Durango. La demanda ya apostó con capital. Lo que queda por demostrar es que la infraestructura portuaria cumple los plazos que la demanda ya descontó.
"Cuando el 90% de un parque se arrienda antes de inaugurar, ese mercado ya no compite por inquilinos: administra lista de espera. Eso ocurre porque esos mercados resolvieron sus variables críticas antes de que la demanda tuviera que preguntarse si eran viables”, apunta Macías.
Los mercados de mayor inventario: fortaleza y variable crítica
Nuevo León, Tijuana y Juárez-Chihuahua concentran más del 60% del inventario industrial del país. Ecosistemas maduros, acceso fronterizo consolidado, infraestructura logística sin equivalente. Y los tres comparten una variable que el mercado ya incorpora en sus decisiones: restricciones en agua o energía que condicionan el ritmo de absorción de nueva oferta.
No son mercados en declive. Son mercados donde el timing de inversión depende de la velocidad a la que esas restricciones se resuelven, una variable adicional que los mercados emergentes no tienen.
"Nuevo León, Tijuana y Chihuahua van a absorber, son regiones con alta demanda y potencial para el nearshoring, eso no está en duda. Lo que el inversionista necesita incorporar en su modelo de crecimiento, es que la infraestructura básica no escala al mismo ritmo que los metros cuadrados. Es una variable de timing.", agrega Macías.
La brecha de rentas entre mercados confirma la segmentación: de 5.60 USD/m² en San Luis Potosí a 15.00 USD/m² en Ciudad de México: casi el triple en el mismo ciclo y la misma política industrial. CDMX opera en categoría propia: cuatro parques de última milla urbana (Interlogix Lomas II, Santa Fe, Postes y ProximityParks Viaducto) sobre un inventario de apenas 100,000 m², sin competidor posible en esa función.
San Luis Potosí y Querétaro por su parte, operan como los nodos más sólidos del corredor T-MEC: certeza institucional, ecosistemas automotriz y aeroespacial consolidados, y las rentas más competitivas del centro-norte del país.
La agenda pendiente de ambos mercados es la misma: SLP necesita diversificar más allá del clúster automotriz para reducir su exposición a reconfiguraciones de esa cadena de valor; Querétaro, con 8.5 millones de metros cuadrados de inventario y apenas 80,000 en construcción, gestiona la presión que viene del lado operativo más que del lado de la oferta.
El marcador real del Plan México no es cuántos parques operan. Es la velocidad a la que cada mercado convierte oferta en ocupación. De los 20 parques activos, el 91% responde a demanda de manufactura ligera, automotriz y electrónica de exportación de acuerdo con la información revelada por la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP). Los sectores que el programa prioriza (electromovilidad, centros de datos, semiconductores) recién comienzan a materializarse. La siguiente ola llegará. La pregunta es qué mercados estarán listos.
"México tiene hoy una ventana de nearshoring real. Pero las ventanas tienen duración. Los mercados que ya resolvieron infraestructura están capturando esa demanda ahora. Los que aún no la han resuelto están compitiendo contra su propio reloj", concluye la analista de Spot2.mx.
Mercados del Plan México — 1T 2026
■ Verde: absorción activa. ■ Ámbar: variable crítica a resolver. ■ Azul: categoría única.
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*Aún en proceso de desarrollo y fijación de precio.
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