Saber cuánto cuesta la renta de una nave industrial es la pregunta de partida para cualquier inversor o empresario que busca mejorar su cadena de suministro en México. Inevitablemente, esta búsqueda apunta a las naves industriales en renta en Cuautitlán.
Este municipio, junto con sus vecinos Tultitlán y Tepotzotlán (el corredor CTT), se ha consolidado como el corazón logístico e industrial del Estado de México. Sin embargo, la respuesta a esa pregunta no es un número único; es un rango dinámico definido por la calidad, la ubicación y las especificaciones técnicas del inmueble. El precio por metro cuadrado puede variar drásticamente.
Como la plataforma líder en México en inmuebles industriales y comerciales, en Spot2.mx entendemos las dudas y necesidades de inversión en bienes raíces comerciales en Cuautitlán. Esta guía es el recurso más completo para desglosar los factores que determinan el costo real de las naves en renta en Cuautitlán.
¿Por qué Cuautitlán? El imán logístico de México
Para entender el costo, primero hay que entender la demanda. Cuautitlán no es solo un municipio; es el centro neurálgico del corredor industrial más importante de México y parte de una zona industrial por excelencia.
El corredor CTT: El epicentro del nearshoring
Cuando un experto en logística busca "naves en Cuautitlán", rara vez se refiere solo al municipio de Cuautitlán Izcalli. Se refiere al mega-corredor CTT: Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán.
Esta triada es la "meca" de la logística por razones estratégicas:
- Conectividad inigualable: Es la intersección de las autopistas más importantes del país (Autopista 57 o "NAFTA Highway" que va a Laredo, y el Circuito Exterior Mexiquense), permitiendo la distribución al norte, sur, este y oeste.
- Proximidad al mercado de consumo: Es la puerta de entrada al mercado más grande de Latinoamérica: el Valle de México, con más de 25 millones de consumidores.
- Infraestructura y mano de obra: Cuenta con una infraestructura robusta de energía eléctrica, gas natural, fibra óptica y una base de mano de obra calificada y experimentada en logística y manufactura.
La explosión del nearshoring y el crecimiento del e-commerce han hecho que la demanda de espacios Clase A en esta zona supere a la oferta, presionando los precios al alza.
La verdadera pregunta: ¿Qué define el costo de una nave industrial?
El error más común es comparar precios por metro cuadrado sin entender qué se está comparando. El costo de una nave no es un estándar; es una función directa de su calidad y especificaciones.
Factor 1: La clase de la nave (Clase A vs. Clase B)
Este es el factor que más impacta el precio, pues los servicios y ubicaciones de las naves de clase A y B son totalmente diferentes.
- Naves industriales clase A: Son el estándar moderno. Hablamos de edificios construidos generalmente en los últimos 10-15 años, con alturas libres mínimas de 10 metros (32 pies), sistemas contra incendio avanzados (como rociadores ESFR), alta eficiencia de andenes (1 por cada 800m²), pisos de concreto de alta resistencia (6-8 toneladas/m²) y ubicados dentro de parques industriales AAA.
- Naves industriales clase B: Son propiedades funcionales pero más antiguas o con especificaciones menores. Pueden tener alturas de 7-9 metros, sistemas contra incendio básicos (mangueras), menos andenes y pisos con menor resistencia.
Obviamente, una nave de clase A, que permite almacenar más verticalmente y ofrece mayor seguridad (reduciendo costos de seguro), tendrá una renta por metro cuadrado más alta que una de clase B.
Factor 2: Ubicación (dentro o fuera de un parque industrial)
No es lo mismo rentar una nave "stand alone" (independiente a pie de calle) que una nave dentro de un parque industrial de clase mundial (como Prologis, Vesta, O'Donnell, Finsa, etc.).
- Dentro del parque: Pagas una renta más alta y una cuota de mantenimiento (CAM), pero a cambio obtienes seguridad 24/7, acceso controlado, infraestructura de servicios garantizada (energía, agua, fibra óptica), patios de maniobra amplios y un entorno institucional.
- Fuera del parque: La renta base puede ser menor, pero la empresa debe asumir el 100% de su seguridad, la gestión de servicios puede ser más compleja y los accesos para tráileres pueden no ser los óptimos.
Factor 3: Especificaciones técnicas (los detalles)
Incluso entre naves clase A, el precio varía. Una nave "cross-dock" (con andenes en ambos lados) es más cara. Una con refrigeración o sistemas de climatización (HVAC) tendrá un precio superior. La disponibilidad de energía eléctrica (KVAs) es un diferenciador crucial para la manufactura.
Desglose de precios: ¿Cuánto cuesta la renta de una nave industrial en Cuautitlán?
Ahora sí, hablemos de números. Es fundamental entender que los precios del mercado industrial se cotizan en dólares estadounidenses (USD) por metro cuadrado (m²) al mes. En Spot2.mx podrás encontrar naves en renta con un costo de 8.68 USD el promedio por m² en naves clases A y B.
Aclaración importante: Los precios son dinámicos y reflejan las condiciones del mercado a finales de 2024 e inicios de 2025. Son "precios de lista" (asking prices) y siempre están sujetos a negociación.
Rango de naves clase A (el estándar del nearshoring)
Para las naves en renta en Cuautitlán que califican como clase A, ubicadas dentro de los parques industriales prime, el precio solicitado se mueve en el siguiente rango:
$7.00 USD a $8.50 USD por m² al mes
Una nave de 10,000 m² de clase A podría tener una renta base mensual de $75,000 USD. ¿Por qué este precio? Por la alta demanda de empresas multinacionales de logística, e-commerce y manufactura ligera que exigen estas especificaciones para sus operaciones globales.
Rango de naves clase B (funcionalidad y costo)
Para las naves de clase B, que son perfectamente funcionales para muchas operaciones nacionales, almacenamiento o manufactura que no requiere tanta altura, los precios son más accesibles:
$5.50 USD a $6.80 USD por m² al mes
Una nave de 10,000 m² clase B podría costar $60,000 USD al mes. Sigue siendo una inversión significativa, pero notablemente menor que la clase A.
Ejemplo de cálculo de renta base
Para que puedas dimensionar el costo, aquí tienes un cálculo simple:
[Metros Cuadrados de la Nave] x [Precio en USD por m²] = Renta Mensual (en USD)
- Ejemplo con clase A: 5,000 m² x $7.70 USD/m² = $38,500 USD al mes (Solo de Renta Base)
- Ejemplo con clase B: 5,000 m² x $6.00 USD/m² = $30,000 USD al mes (Solo de Renta Base)
Factores adicionales que impactan tu costo total (más allá de la renta)
Aquí es donde la experiencia de un especialista se vuelve crucial. La renta base no es tu costo total. A esto debes sumarle:
El costo de mantenimiento (CAM) o "Triple neto" (NNN)
En las naves Clase A dentro de parques, la renta casi siempre es "Triple Neto" (NNN). Esto significa que el inquilino paga la renta base MÁS:
- Impuestos: El impuesto predial (proporcional).
- Seguro: El seguro estructural del edificio.
- Mantenimiento (CAM): Esta es la cuota por los servicios del parque (seguridad, limpieza de áreas comunes, jardinería, alumbrado).
Este CAM puede agregar entre un 8% y un 15% adicional al costo de la renta base. ¡Siempre pregunta por el costo del CAM!
Costos de adecuación (CAPEX)
La mayoría de las naves (especialmente las de clase A) se entregan en "obra gris" (Core & Shell). Esto significa que el inquilino debe invertir en:
- Construcción de oficinas internas.
- Instalación de baños (a veces solo se entregan las "puntas").
- Sistema de iluminación (lámparas).
- Instalación de racks.
- Cualquier adecuación especial para tu proceso.
Este gasto (CAPEX) es una inversión inicial fuerte que debe ser considerada en tu presupuesto.
Eficiencia operativa (costos ocultos)
A veces, la nave "más cara" (Clase A) es la más "barata" de operar.
- Seguros: Una nave con rociadores ESFR (clase A) tendrá una prima de seguro sobre la mercancía drásticamente más baja que una nave con solo mangueras (clase B).
- Eficiencia de Almacenaje: Una nave de 12 metros de altura (clase A) almacena un 30-40% más de tarimas que una de 9 metros (clase B) usando los mismos metros cuadrados de piso.
- Energía: Las naves Clase A con techos KR-18, aislamiento térmico y skylights (luz natural) gastan mucho menos en electricidad e iluminación.
¿Cómo encontrar las mejores naves en renta en Cuautitlán?
Navegar el inventario del corredor CTT es un desafío. Las plataformas inmobiliarias tradicionales que mezclan casas, departamentos y bodegas (generales) son ineficientes para esta búsqueda. El inventario está mal clasificado, las especificaciones faltan (rara vez listan la altura, el tipo de SCI o los KVAs) y se pierde tiempo filtrando "bodeguitas" que no son de calibre industrial.
El valor de una plataforma de propiedades comerciales: Spot2.mx
Aquí es donde Spot2.mx brilla. Somos una plataforma 100% enfocada en el sector industrial y comercial.
- Inventario curado: Solo listamos propiedades industriales y comerciales verificadas. Destacando las de desarrolladores inmobiliarios de alto prestigio.
- Recomendaciones personalizadas con IA: Nuestras recomendaciones están diseñadas para expertos. Te compartimos resultados basados en propiedades de tu interés y tomamos en cuenta factores como:
- Altura libre
- Tipo de sistema contra incendio
- Número de andenes
- Ubicación (dentro o fuera de parque)
- Clase de propiedad
Esto te permite comparar peras con peras y entender por qué una nave cuesta $8.00 USD/m² y otra $6.00 USD/m².
Tu próxima CEDIS comienza con la data correcta
Determinar cuánto cuesta la renta de una nave industrial en el corredor CTT (Cuautitlán) requiere mirar más allá del precio de lista. El costo real es un balance entre la renta base (que varía de $5.50 a más de $8.50 USD/m²) y factores clave como la clase (A o B), las especificaciones, el costo del CAM y la eficiencia operativa.
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